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필요비 유익비 개요
필요비 유익비에 대해서 들어보신 분들도 계시겠지만, 처음 들어보시는 분들도 계실 겁니다. 아무래도 사회 초년생이나 부동산 임대차에 대해서 직접적으로 관여를 해보지 않으신 분들은 모르시리라 생각됩니다.
물론, 들어는 봤지만 정확한 의미에 대해서 모르시는 분들도 많으리라 생각됩니다. 어떤 일이든지 알고 대처하는 것과 몰라서 손해를 보거나 정확한 응대를 못하는 것은 엄청난 차이라고 생각됩니다.
내가 임차해서 들어가려고 하거나 임차하고 있는 상황에서 수리가 필요해서 수리를 하는 경우 임대인에게 비용을 청구할 수 있을까. 어느 범위까지 비용을 청구할 수 있는지 한번 알아보겠습니다.
정확한 내용을 알아보기 위해 먼저 법에서는 어떻게 정의를 하고 있는지 살펴보겠습니다. 민법 제626조에는 다음과 같이 정의를 하고 있습니다.
제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
법 용어는 사실 일반인들이 해석하기가 참 어렵게 되어 있습니다. 위 조항은 정확한 범위를 정해놓지 않고 있기 때문에 이 부분에 있어서 그동안 많은 소송이 있었습니다. 이 때문에 사건별로 판례도 여러 차례 나온 편입니다.
사실 모든 건건 사례 별로 법으로 언급을 한다는 것도 불가능하겠습니다. 위 민법 내용을 가지고 필요비 유익비, 비용상환청구권에 대해서 알아보겠습니다.
필요비
필요비는 부동산을 사용하는 데 있어서 유지 보수에 필요한 유지비와 수리 비용을 말합니다.
민법 제626조에 앞서 제623조에는 임대인의 의무에 대해서 다음과 같이 언급하고 있습니다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
계약 기간 중에는 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있게 상태를 유지해 줘야 하는 의무가 있다는 얘깁니다. 그럼 임차인이 부동산을 임차하여 사용하다가 시설 고장으로 인해서 수리를 했을 때 임대인에게 비용을 받을 수 있을까요?
민법 조항을 살펴보면.. 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있게 유지해 줄 의무가 있다를 잘 보셔야 합니다.
이 부분을 거꾸로 생각해 보면 목적물을 사용, 수익을 할 수 없을 정도가 아니면 수선 의무가 없다고 판단할 수 있습니다. 그래서 전등 같은 것을 교체하는 정도의 작은 수선은 임대인에게 필요비에 대한 것을 청구할 수 없는 것입니다.
상가를 임차했을 경우도 예를 들어 보겠습니다. 상가 영업 중에 수도에 물이 새기 시작해서 빨리 처리를 해야 해서 수리를 한 다음 임대인에게 비용을 청구했습니다. 이런 경우 임대인에게 청구한 필요비를 받을 수 있을지 여부입니다.
판례에서는 사용하는 부동산에서 파손 부분이 사소하여 영업과 수익을 방해할 정도가 아니면 임대인이 수선의무를 부담하지 않는다라고 판단했습니다. 따라서, 이 부분으로 영업을 지속할 수 없는 정도라면 필요비를 청구하여 받을 수 있지만, 영업을 계속할 수 있는 상태라면 청구해서 받을 수는 없습니다.
유익비
유익비는 필요에 의해서 발생된 비용이 아닌 부동산의 가치를 높이는 데 들어간 비용을 말합니다.
주택을 예로 들면 발코니 확장이라든지, 발코니 샷시를 교체하여 부동산의 가치가 증가하였다면 유익비에 들어갑니다. 임차인이 본인이 필요해서 시설 비용을 투자했다면 유익비로 인정받기 어렵습니다.
예를 들어, 상가에서 영업을 하기 위해 내부 인테리어를 많은 비용을 지출한 경우가 그렇습니다. 유익비는 임대차 계약이 만료된 때에 증가된 가액이 현존한 경우에 한해서 비용을 청구해서 받을 수 있습니다. 하지만 임대인과 사전에 협의를 하는 것이 좋겠습니다.
비용상환청구권
필요비 유익비에 대해서 알아봤는데, 이 비용에 대해서 임대인에게 청구할 수 있는 권리가 비용상환청구권입니다. 그럼 필요비 유익비의 청구는 언제 할 수 있을까요? 필요비는 임대차 기간 중에 언제라도 청구가 가능합니다.
필요비 같은 경우 바로 수리를 하고 임대인에게 비용을 청구하면 임대인 입장에서는 당황할 수 있습니다. 수리 전에 임대인에게 얘기를 하고 수리를 진행하는 것이 좋겠습니다. 임대인도 수리에 대한 견적을 비교하여 적당한 업체를 선정해서 할 수도 있고, 수리를 전문적으로 맡기는 업체가 있을 수도 있기 때문입니다.
유익비는 임대차 기간이 만료가 된 때에 임대인에게 청구를 할 수 있습니다. 따라서 만료 시에 증가한 가액이 현존해야 청구를 할 수 있습니다. 건물의 가치가 증가되는 수리를 했는데, 만기 시 봤더니 파손이 되어 있다면 비용 청구를 하더라도 받기 힘든 경우가 되겠습니다.
임대차 계약을 진행할 때 보통 기재되어 있거나 특약에 다시 명시를 하는 ‘원상 회복하여 반환한다.’는 약정을 많이들 넣습니다. 이것이 의미하는 바를 잘 아셔야 합니다. 판례는 이 조항을 필요비 또는 유익비에 대한 비용상환청구권을 포기하는 약정으로 해석한다는 점입니다.
정리
필요비 유익비 비용 청구에 대한 판례가 아주 많습니다. 그렇다는 얘기는 양측이 협의가 되지 않아서 소송으로 이어지고 법원에서 판결을 하는 경우가 많다는 것이죠.
어느 정도 알고 있어야 협의에서도 유리한 입장이 될 수 있고, 사전에 다툼을 방지할 수 있습니다.
큰 비용이 들어갈수록 사전에 협의해서 진행하는 것이 좋고, 서류로 남겨 놓는 것에 좋습니다. 추후 소송으로 간다면 계약서와 같은 서류를 근거로 판단하게 되어 있으니 계약 시에 계약서를 꼼꼼히 살피는 것이 좋겠습니다.