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부부 공동명의 개요
공동명의를 모르시는 분이 글을 검색해서 이 글을 읽는 것은 아닐 것이라 생각되지만 그래도 공동명의가 무엇인지는 알아봐야 할 것 같습니다.
공동명의는 어떤 계약을 할 때 한 사람 단독 명의로 계약을 하는 것이 아니라 둘 이상의 명의로 계약을 하는 것을 말합니다. 꼭 둘이 아니라 여러 사람의 명의로 할 수 있습니다.
완전한 하나를 100이라고 했을 때 꼭 같은 비율로 하지 않고 비율을 각각 정할 수도 있습니다. 따라서 부부 공동명의로 집이나 건물을 산다고 해서 50:50으로만 할 수 있는 것이 아닙니다.
비율을 나누어서 가지는 것을 지분율이라고 하는데 여러가지 상황을 고려해서 지분율을 정하는 것이 중요합니다.
부부 둘 다 소득이 있어서 종합소득세를 내는 상태에서, 임대료를 받을 수 있는 건물을 취득하는 경우입니다.
각각의 소득 구간을 생각하여 해당 소득 구간에서 임대료를 추가했을 때 발생되는 종합소득세를 잘 고려해서 지분을 정하면 세금을 줄일 수 있겠죠.
통계를 보면 신혼 부부의 경우 최초로 집을 취득할 때 공동 명의로 구입하는 비율이 점점 높아지고 있다고 합니다.
과연 단독 명의가 좋을지 공동 명의가 좋을지, 부부 공동명의의 장단점을 한번 알아보겠습니다.
부부 공동명의 장단점
장점
부부 공동명의로 하는 이유 중에 제일 많은 이유가 세금 부분일 것입니다. 아무래도 절세 효과를 볼 수 있는 세금 종류가 여러가지가 있기 때문입니다.
절세 효과
종합부동산세
이전 글에서 종합부동산세를 알아볼 때 주택만 예로 들 때 1주택자인 경우 12억원을 공제받을 수 있다고 알려드렸습니다.
종합부동산세는 세대별로 과세되는 것이 아니라 개인별로 과세가 되는 세금입니다. 개인별로 공시가격 합계액에서 9억원이 공제가 됩니다.
따라서 단독명의 1세대(가구) 1주택자는 12억원을 부부공동 명의로 되어 있을 때는 각각 9억원씩 공제를 받기 때문에 18억원을 공제받을 수 있게 됩니다.
18억원짜리 아파트 1채를 소유하고 있다고 가정하면 부부 중 한 명이 단독명의로 되어 있으면 12억원 공제하고 6억원은 종부세가 부과됩니다. 하지만 부부공동명의로 지분율 50%로 되어 있다면 9억, 9억 각각 공제 받을 수 있기 때문에 합 18억원 한채에 대해서는 과세가 되지 않음을 알 수 있습니다.
양도소득세
양도소득세는 개인별로 누진과세를 적용하는 세금입니다. 1세대(가구) 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 단독명의나 공동명의나 상관이 없습니다.
비과세가 아닌 경우라면 양도차익이 누진되어 그 차액이 클수록 세금도 높아지기 때문에 부부 각각에 분산이 된다면 세율이 낮아지게 되는 효과가 있습니다.
또한 개인별로 1년에 250만원씩 인적 기본공제를 받기 때문에 부부 합치면 500만원을 공제 받을 수 있어서 절세를 할 수 있습니다.
종합소득세
종합부동산세와 마찬가지로 개인별로 부과가 되는 세금입니다. 그래서 공동명의로 하게 되면 소득이 분산이 되는 효과가 있기 때문에 낮은 세율이 적용될 수 있게 되어 절세 효과가 있습니다.
다른 기타 소득이 없는 사람이 임대 사업으로 소득이 발생하게 되면 건강보험 피부양자 자격이 상실될 수 있습니다. 따라서 건강보험료를 따로 내야 되기 때문에 이 부분에 대해서는 잘 생각하셔서 단독으로 할지 공동으로 할지를 결정하셔야 하겠습니다.
재산세는 개인에 대한 과세 방식이 아닌 해당 부동산에 과세가 되는 방식이기 때문에 차이가 없습니다.
단독 처분 불가
단독명의로 부동산 등기가 되어 있다면 부부 중에 명의자가 배우자에게 아무런 얘기 없이 대출을 받거나 처분을 할 수 있습니다.
상대편 입장에서 생각해 보면 황당한 얘기입니다. ‘부부간에 어떻게 그렇게 할 수 있냐’라고 생각하신다면 잘못된 생각일 수 있습니다.
부부 공동명의로 되어 있다면 사전에 이런 일을 예방할 수 있습니다. 배우자의 동의 없이는 대출을 받거나 단독으로 부동산을 처분할 수 없기 때문에 재산권을 보호할 수 있습니다.
단점
추가 세금 발생
처음 부동산을 취득할 때 부부 공동명의로 취득을 했다면 상관이 없습니다. 그러나 단독 명의로 부동산 등기를 했다가 나중에 공동명의로 변경 시 증여로 취득을 하게 됩니다.
배우자에겐 10년동안 6억까지 증여공제가 있습니다. 6억 이상 증여 시에는 증여세가 발생합니다. 또한 증여로 인해 취득을 하는 경우이기 때문에 취득세를 다시 내야 합니다.
보험료 부담 증가
부부공동 명의 장점 종합소득세를 알아봤을 때 잠시 말씀 드렸습니다. 소득이 없는 배우자가 주택을 임대하는 부동산을 공동명의로 했다가 임대 소득이 발생하면 피부양자 자격을 상실할 수 있습니다.
그렇게 되면 지역가입자로 변경이 되어 보험료 부담이 증가할 수 있습니다.
담보대출 담보비율 하락
주택을 담보로 대출을 받으려고 할 때 배우자의 소득이 적으면 부동산 담보 대출 비율이 낮아질 수 있습니다. 또한 대출 이자에 대해서도 불리한 조건일 수 있습니다.
권리행사 번거로움
부부 공동명의 부동산을 매매 시 또는 임대 시에 부부 둘 다 동의가 있어야만 계약을 할 수 있습니다. 임대를 하는 경우에는 지분이 각각 50%라고 하면 동행을 해서 같이 계약을 하든 또는 위임장을 발급받아야만 계약을 할 수 있습니다.
부동산을 담보로 대출 시에는 한 사람 서명으로 대출을 받을 수 없기 때문에 둘 다의 서명을 해야하는 번거로움이 있을 수 있습니다.