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부동산세금 개요
부동산뿐만 아니라 세금이라고 하면 정말 복잡하고 어렵습니다. 부동산세금은 또한 너무 자주 바뀌어서 세무사분들도 하지 않는 분들이 있는 걸로 알고 있습니다.
각 세금별 세세한 부분은 다음에 다뤄보는 걸로 하고, 이번에는 부동산세금에 있어서 세부적인 내용 말고 전반적인 내용을 한번 알아보겠습니다.
세금은 크게 국세와 지방세로 나뉩니다. 부동산 관련 세금도 여러 종류가 있지만 각각 국세와 지방세로 나뉘게 되어 있습니다.
국세 : 중앙정부의 행정관서인 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부과·징수하는 세금을 말하며, 국방·치안·교육·지역균형발전 등과 같은 국가전체의 이익을 위해 사용됩니다.
지방세 : 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시·군·구의 행정기관에서 부과·징수하는 세금을 말하며, 이는 상·하수도 등과 같은 지역주민의 이익과 지역발전을 위해 사용됩니다.
부동산세금은 크게 3단계로 보시면 됩니다. 취득 시, 보유 시, 처분 시 각각 세금이 발생하게 되는데 어떤 세금들이 있는지 알아보겠습니다.
부동산 취득, 보유, 처분 시 각각 어떤 세금들이 있는지 표로 정리를 해봤습니다. 아래 표를 보시면 발생하는 세금의 종류를 한눈에 볼 수 있습니다.
그럼 각 단계별 발생되는 세금을 한번 알아보겠습니다.
취득 시 부동산세금
부동산을 취득하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 가장 대표적으로 취득하시는 방법이 중개사무소에서 매매로 취득하는 방법이 일반적입니다. 다른 방법으로는 경매, 공매로도 취득할 수 있습니다. 이때 발생되는 세금이 취득세입니다.
예전에는 경매가 어렵다고 하여 많이들 참여하지 못했지만, 지금은 어느 정도 일반적이 되어서 경매 경쟁률도 많이 높아졌습니다. 또 다른 취득 방법으로는 증여로 받는 방법과 상속으로 받는 방법이 있습니다.
위 표에서 보면 알 수 있듯이 취득세는 지방세이고, 상속세와 증여세는 국세입니다. 세금을 부과·징수하는 주체가 다르다는 것을 알 수 있습니다.
인지세는 적은 금액이지만 분양이나 매매 등으로 계약서에 수입인지가 첨부되는데 그때 발생이 됩니다.
취득세는 취득가액 x 표준세율로 과세가 되고, 농어촌특별세와 지방교육세라는 부가세가 그에 따라 과세가 됩니다. 흔히들 농특세, 교육세를 포함해서 취득세라고 말씀을 많이 하십니다. 취득세는 취득일 기준으로 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
증여를 받고 부과되는 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 신고·납부해야 합니다. 세율은 증여 금액별로 다릅니다.
상속을 받고 부과되는 상속세는 거주자인 경우와 비거주자인 경우에 따라 신고·납부 기한이 다릅니다. 거주자인 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 신고·납부해야 합니다. 비거주자인 경우에는 9월 이내에 신고·납부해야 합니다.
보유 시 부동산세금
부동산 보유 중에 내는 가장 대표적인 세금은 재산세입니다. 종합부동산세는 일정 기준금액을 초과했을 때 과세가 됩니다.
종합부동산세를 낸다고 하면 주변에서 부자라고 부러워하기도 합니다. 세금 많이 내더라도 종부세 한번 내봤으면 좋겠다고 하면서 말이죠.
재산세
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유자를 판단하여 산정해서 부과가 됩니다. 기준일이 있어서 기준일 전에 매매 계약이 되면 재산세 때문에 잔금 날짜를 정하는데 조금 애로사항이 있습니다. 미리 협의를 해야겠죠.
재산세는 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액 비율을 곱하여 산정한 후 세율을 곱해서 계산을 합니다. 재산세의 부가세인 지방교육세와 지역자원시설세도 함께 납부합니다. 재산세는 납부 금액에 따라 7월 31일까지 한번 납부할 수도 있고, 9월 30일까지 두 번에 걸쳐서 납부할 수 있습니다.
종합부동산세
종합부동산세는 건물, 토지, 주택에 따라 많이 다릅니다. 주택만 간단히 말씀드리면 1주택자인 경우 12억 원을 공제한 후 과세표준에 따라 부과가 됩니다.
따라서 아파트 1채가 12억 초과가 된다면 종부세도 과세가 됩니다. 관련 부가세로는 농어촌특별세가 있습니다.
처분 시 부동산세금
부동산 처분 시 발생하는 세금은 양도소득세입니다. 다른 사람에게 부동산을 양도하고 발생하는 이익에 대해서 차익이 발생했다면 부과가 됩니다. 만일 손해를 보고 매도를 했다면 양도소득세는 발생하지 않습니다. 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득 세액의 10%에 상당하는 지방 소득세도 납부해야 합니다.
부동산 투자 관점에서 생각해 보면 수익형으로 매달 임대료를 받는 것을 중점으로 투자하시는 분들이 계십니다. 또는 매매 차익을 노리고 투자하시는 분들도 있습니다. 단기 차익으로 수익을 내는 경우는 양도소득세 세율이 아주 높습니다. 투기성 투자라고 판단하기 때문입니다.
양도소득세의 세율이 높기 때문에 부동산을 취득 시에는 양도할 때를 생각하시면서 투자를 해야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.