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양도소득세 비과세 개요
양도소득세는 부동산을 취득해서 보유하고 있다가 나중에 팔아서 이익이 남았을 때 그 차익에 대해서 발생하는 세금입니다.
양도차익은 양도 가격에서 취득가액을 빼면 됩니다. 여기에서 취득가액에는 부동산 매매 시의 가격 외에 매매 시에 발생한 비용도 포함됩니다.
예를 들어, 취득세, 부동산 중개보수, 법무사 법부비용, 발코니 확장 공사비, 샷시 교체 비용 등도 포함이 됩니다. 이렇게 양도차익이 발생하면 양도소득세를 내야 하는데 비과세를 받을 수 있는 조건이 있습니다. 주택에 한해서 특정 요건을 갖추게 되면 과세를 하지 않는 내용입니다.
양도소득세를 내지 않고 비과세 받으려면 어떤 조건들이 있는지 살펴보겠습니다. 다른 얘기이지만 양도소득세를 낮추기 위해서 다운계약서를 작성하는 사례가 예전에는 종종 있었습니다. 물론, 지금도 100% 없다고는 할 수 없지만, 다운계약서나 업계약서를 작성해서는 안 되겠습니다.
1세대(1가구) 1주택 양도소득세 비과세
흔히 1가구 1주택을 양도할 때는 양도세가 비과세 된다고 얘기를 많이 하고 그렇게 알고 계신 분들이 많습니다. 하지만 모든 경우가 그에 해당하는 것이 아니기 때문에 어느 경우에 양도세가 비과세되는지 잘 알고 계셔야 합니다.
1세대 1주택 비과세 요건에 대해서 한번 알아보겠습니다.
1. 가장 기본적으로 양도하는 건물이 주택이어야 합니다. 건축물대장에서 주택인지를 확인할 수 있지만, 여기에서는 실제 주거용으로 사용하는 건물을 뜻합니다.
2. 부동산 양도 당시에 세대의 기준으로 비과세를 판단하기 때문에 세대의 기준을 알고 있어야 합니다. 거주자와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 함께 하고 구성하는 가족의 단위를 세대라고 합니다.
부부는 세대를 다르게 구성을 해서 동일한 1세대로 판단합니다. 그리고 취학이나 근무상 여건, 사업상 어쩔 수 없이 또는 질병 때문에 요양을 하는 경우에 일시적으로 퇴거를 한 사람도 세대원으로 포함이 됩니다. 이렇게 1세대이므로 이 세대원 전체를 포함해서 1주택을 소유하고 있어야 합니다.
3. 양도하는 주택은 2년 이상은 보유하고 있어야 합니다. 보유기간의 계산은 당연히 취득일부터 양도일까지입니다.
4. 주택을 양도하는 당시에 1세대가 가지고 있는 주택수가 1채여야 합니다. 일시적으로 2주택인 경우도 가능한데, 이 부분은 아래에서 자세히 다뤄 보겠습니다.
5. 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역으로 지정된 주택인 경우에는 2년 이상의 거주 요건도 가지고 갖추어야 합니다. 또 다른 거주 요건으로는 취학, 근무, 질병, 요양 등의 치료로 부득이하게 양도하는 경우는 1년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있습니다.
6. 매매 가격이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세를 받을 수 없습니다. 12억까지만 과세를 하지 않겠다는 의미입니다.
1세대(1가구) 2주택 양도소득세 비과세
위에서 설명한 내용처럼 1세대 1주택에도 비과세 요건이 있습니다. 그러니 2주택인 경우 하나의 주택을 양도할 때는 당연히 과세를 합니다. 하지만 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우에도 비과세를 받을 수 있습니다. 이 내용을 잘 보시고 투자하는 데 참고를 하시면 좋겠습니다.
일시적 2주택 판단 기준
일시적으로 2주택이란 얘기는 누가 봐도 거주를 위해서 어쩔 수 없이 잠시 2주택이 될 수밖에 없는.. 그래서 비과세를 해주는 그런 경우입니다.
① 기존 주택을 취득한 후에 최소 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득해야 합니다.
② 기존 주택을 최소 2년 이상을 보유하고 있어야 하고, 기존 주택이 조정대상지역내에 있는 주택이라면 2년 이상 거주를 해야 되는 요건도 있습니다.
③ 새로운 주택을 취득하고 그 취득일로부터 3년 이내에 기존의 주택을 처분해야 합니다.
일시적 2주택이 되는 판단 기준의 기준 시점은 취득일, 양도일 모두 잔금 날짜가 됩니다.
양도세의 경우 비과세냐 아니냐의 금액 차이가 크기 때문에 위의 내용을 잘 숙지한 상태에서 거래를 해야 양도세를 줄일 수 있습니다. 판단 기준일도 중요하기 때문에 매매 계약 시에 잔금 날짜를 정확하게 판단하여 계약 진행을 해야 합니다.
일시적 2주택 비과세 가능한 경우
① 가장 흔한 경우가 이사를 하면서 2주택이 되는 경우입니다. 이럴 때는 기존 주택을 2년간 보유해야 되고, 3년 안에는 기존 주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다.
② 혼인을 하면서 2주택이 되는 경우입니다. 주택을 1채 가지고 있는 사람이 1주택을 가지고 있는 사람과 결혼을 하면서 2주택이 되었습니다. 이런 경우 혼인한 날로부터 5년 내에 처분하는 주택에 대해서 비과세를 받을 수 있습니다.
③ 이번엔 상속의 경우입니다. 1주택을 보유하고 있는데 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속받아 2주택이 되었습니다. 이때는 상속으로 받은 주택은 부득이하게 받은 경우이기 때문에 상속받은 주택은 주택수에서 제외를 해줍니다. 물론, 양도세 계산 시에 그렇습니다.
따라서 상속으로 인해 2주택이 되었다면, 기존 주택에 대해서는 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다. 그러나 상속으로 주택을 먼저 받고, 추후에 주택을 구매한 경우에는 비과세를 받지 못합니다.
양도소득세 계산은 홈택스에서 양도소득세 간편계산 기능을 제공을 하고 있습니다.