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건축물대장 개요
건축물대장은 부동산 거래 시에 살펴보는 공부 서류 중 등기사항증명서와 같이 매우 중요한 서류입니다. 부동산 매매든 임대든 계약 시에 꼭 확인하셔야 하는 내용이 있습니다.
임대차 같은 경우는 만일 상가를 임차하여 들어간다고 하면 해당 건물이 위반건축물인지도 중요하고 임차하고자 하는 층 또는 호실의 용도 또한 중요합니다.
부동산 매매 시에는 해당 건물이 위반건축물인지 여부와 어떤 사항으로 위반건축물로 되어 있는지, 그에 따른 이행강제금이 얼마나 부과가 되고 있는지도 중요합니다. 부동산 투자를 하고 위반건축물로 인한 이행강제금 부과하는 정도가 투자 대비 크지가 않다면 투자 수익률을 잘 계산해 보고 투자를 진행하는 것이 맞습니다.
그럼, 건축물대장에서 어떤 부분을 중요시 봐야 하는지 한번 알아보겠습니다.
건축물대장 살펴보기
건축물대장은 정부24 또는 세움터에서 무료로 발급받아 보실 수 있습니다.
아래 예시는 집합건물이 아닌 일반 건축물의 건축물대장이고, 위반사항이 있는 위반건축물을 예시로 말씀드리겠습니다.
위 건축물대장을 보시면 위반건축물일 경우 우측 상단에 노란색으로 위반건축물이라고 표시가 되어 있습니다. 그리고 대부분 2번째 장부터 해당 건축물의 변동내용이 하단에 기록되어 있는데, 이 부분에 어느 부분이 위법한지에 대한 내용이 적혀 있습니다.
실제 사용 현황이 위법한 부분이 있지만 건축물대장상 표시가 되어 있지 않는 경우도 있으니 이 부분도 잘 체크하셔야 합니다. 하지만 얘기를 해주지 않는다면 모르고 계약을 진행할 수밖에 없는 것이 사실입니다.
위 건축물대장 내용을 보시면 기본적으로 해당 건축물의 지번과 도로명주소가 기재가 되어 있습니다. 건축물의 소재지를 표시하고 있습니다.
건물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율, 용적률, 주구조, 주용도가 기재가 되어 있어서 해당 건축물의 대지와 건물의 전반적인 내용을 확인하실 수 있습니다.
중요하게 체크해야 할 사항은 건축물 현황 부분을 잘 보셔야 합니다. 각 층별 용도와 건축물의 바닥면적이 기재가 되어 있습니다. 임대차 같은 경우 용도를 잘 확인하시고 계약을 진행하셔야 합니다.
업종에 따라서 해당 건축물 용도에 입점이 불가능할 수 있으니 계약 전에 꼭 입점이 가능한지 확인하셔야 합니다. 또는 용도를 변경하여 입점이 가능하다면 사전에 용도변경에 대해서 임대인 동의를 받는 것이 중요합니다.
용도변경하고 퇴실할 때 원상복구의 범위에 용도변경도 포함을 시켜야 한다면, 다시 용도변경 원상복구에 대해서도 가능 여부와 비용 부분을 잘 체크하시는 게 좋겠습니다.
소유자 현황 또한 기재가 되어 있는데 대부분은 등기사항증명서와 동일하게 기재가 되어 있습니다. 동일한 소유자임을 확인하셔야 하고, 만일 소유자가 다르다면 왜 다른지 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
건물에 대한 현황은 건축물대장이 우선적이고, 소유자에 대한 사항은 등기사항증명서의 기재 사항이 더 정확한 내용입니다.
상가 임대차 계약 시에는 위에 표시된 하수처리시설도 잘 살펴보셔야 합니다. 하수처리시설은 공공하수처리시설과 개인하수처리시설로 나뉘고, 개인하수처리시설은 정화조와 오수처리시설로 다시 나뉩니다.
상가의 용도에 따라 필요한 용량이 달라지기 때문에 계약 전에 꼭 이 부분을 체크하셔서 현상태로도 가능한지 용량을 바꾸거나 해야 되는지를 알아보셔야 합니다. 이 부분은 기회가 될 때 다시 한번 자세히 알아보겠습니다.
내진설계 적용 여부는 오래전에 지어진 건물 같은 경우는 기재가 되어 있지 않고, 최근에 지어진 내진설계를 꼭 적용해야 하는 건물의 경우 기재가 되어 있습니다.
하단에 보시면 변동 사항란이 있는데 이 부분에 건물의 용도변경이라든지 건물에 대한 변동 사항들이 기재가 되어 있습니다. 또한 위법건축물의 경우 위반 내용도 기재가 되어 있습니다.
예시로 보시는 건축물이 위법건축물로 등재가 되어 있어서 위와 같이 위반 내용이 기재가 되어 있습니다. 해당 건물은 옥상에 판넬로 약 6평 정도 작은 룸 같은 것이 있는 걸로 되어 있습니다.
정리
등기사항증명서도 그렇지만 건축물대장 또한 공인중개사가 설명을 해주고 어느 정도 챙겨줍니다. 하지만 계약을 하는 당사자가 정확하게 검토하는 것이 필요합니다.
본인이 하고 있는 업종이 해당 건물에 입점이 가능한지도 공인중개사에게도 물어보고 직접 알아보시는 것이 필요합니다. 왜냐하면 업종에 대한 설명은 본인이 정확하게 할 수 있기 때문입니다.
처음에는 건축물대장의 내용이 한눈에 잘 안 들어올 수 있습니다. 하지만 천천히 보시면 이해하기 힘든 부분은 별로 없는 것이 또한 사실입니다. 건축물대장에서 중요하게 챙겨보셔야 하는 부분만 대략적으로 살펴봤습니다. 등기사항증명서 등기부등본 보는 방법은 아래 링크의 글을 참고하세요.