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3기 차임 연체
상가 임대차에서 3기 차임 연체를 하면 권리금을 못 받을 수 있습니다.
장사를 하다가 그만하고 싶을 때 보통 상가를 내놓으면서 권리금을 받기 원합니다. 들어갈 때 권리금을 주고 들어갈 수도 있고, 처음 들어갈 때 인테리어에 자금을 많이 투자하는 경우도 있습니다.
상가 권리금을 항상 받을 수 있다고 생각할 수 있지만 받을 수 없는 경우도 발생합니다. 자리가 너무 안 좋거나 매출이 너무 안 나오는 경우를 얘기하는 것이 아닙니다. 임차인으로서의 기본적인 의무를 다하지 않을 경우 권리금을 주장하지 못하는 경우가 그에 해당이 됩니다.
상가임대차보호법에서의 3기 차임의 연체란 무엇인지와 이럴 경우 왜 권리금을 못 받을 수도 있는지에 대해서 알아보겠습니다.
임대인의 계약갱신 요구 거절과 계약해지
권리금을 받기 위해서는 계약을 유지한 상태에서 새로운 임차인에게 권리금을 요구하여 받을 수 있습니다. 계약을 유지할 수 없는 상태가 되면 권리금을 받을 수 없겠죠. 계약 해지가 되거나 계약 갱신을 하여 유지를 하려고 하는데 계약 갱신을 할 수 없다면 계약 유지를 할 수 없습니다.
아래 상가임대차보호법을 보시면 계약을 유지할 수 없는 경우의 예가 나옵니다. 상임법 제10조는 계약 갱신을 할 수 없는 법 조항이 설명되어 있습니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
….
[전문개정 2009. 1. 30.]
임대인은 계약기간이 종료가 되기 전 6개월부터 1개월까지 임차인이 계약 갱신을 하면 거절할 수 없는데, 그 예외 조항들이 나와 있습니다. 여러 가지 내용 중 지금 알아보려고 하는 3기의 차임 연체에 대한 내용만 발췌를 했습니다.
위 내용을 반대로 해석을 해보면 임차인이 3기의 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 얘기입니다.
다음은 상임법 제10조의8에 나오는 계약 해지에 대한 법 조항입니다.
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
계약 갱신 요구 거절과 같이 임차인이 3기 차임 연체를 하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 내용입니다.
위 두 조항을 생각해 보시면 3기 차임 연체하시면 계약을 유지할 수 없게 됩니다. 계약을 유지할 수 없다면 권리금을 회수할 기회를 잃어버리게 됩니다.
차임 3기 연체의 정확한 의미
상임법 제10조와 제10조의8에 언급이 되는 차임 연체액 3기는 정확하게 어떤 의미인지 알아보겠습니다. 상가임대차보호법 제10조 갱신 요구 거절에서는 이렇게 되어 있습니다.
‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실’
상가임대차보호법 제10조8 계약 해지에서는 이렇게 되어 있습니다.
‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’
보통 월세 3개월 밀리면 해지할 수 있다 또는 갱신을 못한다고 표현을 합니다. 이 표현이 맞을 수도 있지만 정확한 표현은 아닙니다. 정확하게는 차임 연체액 전체 합계가 차임 3개월치가 되었을 경우입니다.
예를 들어서 상가를 보증금 3천만 원에 월세 200만 원으로 계약을 했다고 해보겠습니다. 그럼 3기 차임 전체 합계는 600만 원이 됩니다.
가장 쉽게 월세를 3개월 연속으로 연체를 했다면 3기 연체에 해당이 됩니다. 그런데, 상황이 좋지 않아서 매달 100만 원씩만 5개월 입금을 했다고 하면 아직까지 600만 원에 이르지 않았기 때문에 3기 연체에 해당이 되지 않습니다.
2개월 연속 미납을 하고 다음 달 월세는 잘 내고 한 달을 또 연체를 하게 되면 3기 연체에 해당이 됩니다.
계약 갱신 요구 거절의 경우에는 ‘… 연체한 사실이 있는 경우’ 이기 때문에 위와 같이 3기 연체에 해당된 후에 모든 월세를 완납을 하고 영업행위를 하다가 계약 갱신 요구를 했을 때 임대인은 거절할 수 있기 때문에 이 부분을 조심해야 합니다. 또한 이런 경우에 권리금 회수를 하려고 할 때 임대인은 이에 대해서 협조할 의무가 없다는 사실도 잘 알고 계셔야 하겠습니다.
정리
고의적으로 월세를 미납하시는 분들은 거의 없을 것입니다. 임대인과 관계가 틀어질 대로 틀어져서 고의로 월세 미납 합계가 3기가 되지 않도록 찔끔찔끔 월세를 입금하는 임차인이 있을 수는 있겠지만 대부분은 그렇지 않을 것입니다.
상가 임대차 계약을 하고 임차인은 월세를 입금일에 정상적으로 입금하는 것이 제일 우선적인 의무라 할 수 있습니다.
차임의 3기에 해당하는 금액을 연체했을 경우는 계약 해지뿐 아니라 계약 갱신 요구도 할 수 없으며 권리금 보호의 기회도 보장받을 수 없습니다. 혹시 현재 월세를 미납하고 있다면 이 부분을 꼭 체크하시기 바랍니다.