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대항력
대항력 의미
대항력이란 임차인(세입자)이 제삼자에게 자신의 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임대차 계약 내용의 가장 중요한 부분은 계약기간까지 사용할 수 있는 권리와 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리입니다.
제삼자란 자신 외의 다른 사람 즉, 부동산 관점에서는 임대인, 주택을 매매나 기타 방법으로 양수 받은 양수인, 임대차 계약의 권리를 승계한 사람을 칭합니다. 그 외 임차한 주택에 관하여 이해관계를 가지고 있는 모든 사람 또한 제삼자가 됩니다.
위 내용을 정리해보면 대항력은 임차인이 새로운 소유자(매매, 증여, 교환 등의 사유로 소유권이 변경)에게 임대차 계약 기간까지 점유할 수 있는 것과 계약 종료 시 임차보증금을 반환 받을 수 있는 권리를 말합니다.
이는 바뀐 소유자와 별도의 계약을 체결하지 않더라도 동일한 효과를 가지는 것입니다. 이렇게 계속적인 점유와 임차보증금을 받을 수 있는 강력한 법률상 힘을 가지기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 하는지 알아보겠습니다.
대항력 요건
요건과 효력의 발생 시기를 주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 다음과 같이 설명하고 있습니다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
해당 법조항을 보시면 ‘임대차는 등기가 없는 경우에도… 생긴다.‘로 되어 있습니다. 임차권 등기를 따로 하지 않고도 해당 주소로 이사를 하고 주민센터에 주민등록 신고를 하는 것으로 대항력이 생긴다는 내용입니다.
위 법조항에서 설명을 하면서 대항요건이 나옵니다.
대항력 요건 : 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)
하지만 주의해야할 사항이 있습니다. 대항요건을 갖추었다고 해서 바로 효력이 발생되는 것이 아니라는 사실입니다. 바로 그 다음 날 0시부터 효력이 발생한다는 점입니다.
또하나 주의할 점은 대항요건을 모두 갖추고 있다고 하여도 모든 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 것이 아니라는 사실입니다.
해당 주택이 경매 또는 공매가 되었을 때 대항요건이 등기사항증명서상의 말소기준권리보다 먼저 갖추어져 있어야 주장할 수 있습니다. 따라서 대항요건을 갖추고 있어도 대항력을 주장할 수 있는지는 잘 알고 계셔야 합니다.
말소기준권리
어떤 부동산이 경매로 낙찰이 되었을 때, 대부분의 권리는 어느 정도 없어집니다. 그런데, 낙찰 후에도 없어지지 않고 낙찰자가 인수해야 되는 권리가 있습니다.
이 때 낙찰자가 인수해야되는지 아니면 말소가 되는지를 정하는 기준이 바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 전세권(경매 신청 또는 배당요구 시), 담보가등기, 경매기입등기와 같은 권리를 말합니다.
앞서 말씀드렸지만 위 말소기준 권리사항들보다 대항요건을 먼저 갖추어야 대항력을 주장할 수 있습니다.
말소기준권리는 경매 또는 공매에 참여 시에는 중요한 사항이라 잘 알고 계시는 것이 좋습니다.
우선변제권
우선변제권 의미
우선변제권이란 임차인이 자신의 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
임차인이 확정일자를 받은 경우 해당 임차 주택이 경매 또는 공매 시에 다른 후순위 권리자 보다 경락대금에서 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
만일 경매가 진행이 된다고 하면 낙찰이 되기 전에 배당 요구를 해야합니다.
우선변제권 요건
대항력의 요건과 마찬가지로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 우선변제권의 효력에 대해서 얘기하며 우선변제권의 요건에 대해서 적혀 있습니다.
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
우선변제권의 요건은 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 취득하게 됩니다. 따라서 확정일자가 없어도 대항력에 관해서는 주장할 수는 있지만 우선변제권에 대해서는 주장할 수 없습니다.
최우선변제권
임차인이 대항요건을 갖추고 나서 확정일자를 늦게 받아 선순위로 변제를 받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 그래도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 있습니다.
최우선변제라고 지역별로 보증금이 어느 특정 금액 이하라면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다.
임차주택에 대하여 선순위담보권자가 경매신청을 하여 경매 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에 최우선변제를 받을 수 있습니다.
최우선변제를 받는다고 해서 보증금 전체를 받을 수 있는 것이 아니고, 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 범위와 보증금 중 일정액이 정해져 있습니다.
최우선변제의 기준은 주택가격의 2분의 1을 넘지 못합니다. 현재의 범위는 아래표를 참고하시면 되는데 기준일이 계약 시점이 아닌 최초 근저당권 설정 기준일입니다. 근저당권 설정 기준일이 2023년 2월 21일 이후인 최근 업데이트된 사항은 다음과 같습니다.
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