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전세권 설정
전세계약을 하고 전세권 설정을 꼭 해야할까요? 예전에는 전세권 설정을 꼭 해야하는지에 대한 문의도 많지 않았습니다.
전세 사기로 많은 분들이 피해를 입고 관련 뉴스가 나간 이후 이런 문의를 하시는 분들이 꽤 많은 듯 합니다.
전세권 설정을 하면 어떤 효력이 발생하는지에 대해서 알아보겠습니다.
전세권 설정등기
전세권자가 임차 보증금을 임대인에게 지급하고 해당 부동산을 점유하고 사용·수익하기 위해서 하는 등기를 말합니다. 또한 지급한 전세 보증금에 대해서 안전 장치를 해두려고 하는 것입니다.
만일, 임차하여 사용하고 있는 건물이 경매가 되었을 때 임대 보증금을 보호받고 우선 변제받을 수 있는 권리를 확보하기 위해 등기를 하는 것입니다.
전세권자 : 임차인을 말하며 등기권리자가 됩니다.
전세권 설정자 : 소유자(임대인)를 말하며 등기의무자가 됩니다.
계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 확정일자만 받은 경우에는 임차인이 임차보증금반환청구소송을 통해 승소를 해야만 강제경매를 신청할 수 있습니다.
하지만 전세권 설정 등기를 했다면 임차인은 소송의 판결절차없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
전세권 설정 시 필요서류
임차인이 전세권 설정을 하기 위해서는 임대인의 동의를 필수적으로 받아야 합니다.
전세권 설정을 할 때는 보통 법무사에 위임해서 진행하는 경우가 많습니다. 전세권 설정을 하기 위해서는 임대인(소유자), 임차인 필요 서류는 각각 아래와 같습니다.
임대인(소유자) : 등기권리증(등기필증), 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증
임차인 : 임대차 계약서, 주민등록초본, 전세권 설정 계약서, 도장, 신분증
전세권 설정 비용
임차 보증금을 안전하게 지킬 수 있지만 설정 등기를 하려면 아래와 같은 비용이 발생합니다.
등록면허세 : 임차 보증금의 0.2%
지방교육세 : 등록면허세의 20%
등기 수수료 : 건당 15,000원
법무사 비용 : 법무사 문의
전입신고와 확정일자
전입신고
전입신고는 자신이 이사한 곳을 주민센터에 신고하여 주소지를 등록하는 것입니다. 전입신고를 하는 이유는 대항력을 갖추기 위한 것으로 신고한 날의 다음날 0시부터 법적인 효력이 발생됩니다.
대항력의 요건은 전입신고를 하고 해당 주택을 인도(이사)받으면 생깁니다.
대항력에 관한 자세한 내용은 아래 함께 읽으면 좋은 글을 참고하시면 좋습니다.
만일 전입신고를 하지않아 대항력을 갖추고 있지 않다면 혹시 경매가 된다면 집을 비워줘야 하는 상황이 발생합니다. 따라서 임대차 계약을 했다면 이사 당일 전입신고를 필수적으로 해야 합니다.
확정일자
확정일자는 임대차 계약서를 가지고 주민센터로 가면 받을 수 있는데, 해당일에 임대차 계약이 성립되었음을 증명하는 것을 말합니다. 확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 취득하기 위해서입니다.
우선변제권은 경매 또는 공매 시에 임대 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권에 대한 자세한 내용도 아래 함께 읽으면 좋은 글을 참고하시면 좋습니다.
전입신고+확정일자와 전세권 설정 비교
전입신고와 확정일자를 받을 때와 전세권 설정을 할 때의 차이점을 표로 간단히 정리해 보겠습니다.
| 구분 | 전입신고+확정일자 | 전세권 설정 |
| 임대인 동의 | 필요 없음 | 필요 |
| 성격 | 채권 | 물권 |
| 효력 시점 | 전입신고 익일 0시부터 | 등기 완료 즉시 |
| 경매 | 보증금반환청구 소송 승소 후 강제집행 | 별도 소송없이 가능 |
| 비용 | 수수료 600원 | 보증금의 0.24% + 수수료 + 법무사 비용 |
전세권 설정 꼭 필요할까요?
사실 임대차 계약 후 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어서 어느 정도 안전하다고 할 수 있습니다.
만일 전입신고를 할 수 없는 상황이라면, 예를들어 법인 임차인 같은 경우 전입신고를 할 수 없기 때문에 전세권 설정은 필수라고 할 수 있겠습니다.
임대차 보증금이 굉장히 큰 금액이라면 좀 더 안전한 차원에서 설정 등기를 할 수 있겠습니다.
단독주택(단독건물) 같은 경우에는 전세권은 건물에만 효력이 있기 때문에 건물분에서만 배당을 받습니다. 임차권은 대지, 건물에 모두 효력이 있기 때문에 모두 배당을 받을 수 있다는 점은 참고하시기 바랍니다.