전대차계약 개요
전대차계약이란 어떤 임대 물건을 임차인이 임대차 계약을 하고, 해당 장소를 임차인이 다시 임대하는 것을 말합니다. 다시 임대를 할 때 전부 또는 일부를 재임대할 수 있습니다. 이때 임차인과 계약을 다시 해야 하는데 이런 계약을 전대차 계약이라고 합니다.
전대차계약은 주거보다는 상업용 상가나 사무실에서 임대인의 동의를 얻은 후에 진행하는 경우가 더 많습니다.
임대차 계약과 전대차 계약에서 나오는 각각의 권리자들에 대한 정의부터 보겠습니다.
임대인 : 임대차를 하는 데 있어서 해당 부동산을 소유하고 빌려주는 대가로 보증금 또는 임대료를 받는 사람
임차인(전대인) : 임대인에게 보증금, 임대료를 지급하고 부동산을 빌려서 사용, 수익하는 사람. 전대인은 전대차계약에서의 임대인 역할을 하는 사람으로 자신이 임차한 부동산을 전차인에게 사용, 수익할 수 있도록 재임대하는 사람. 임차인이 전대인이 됩니다.
전차인 : 전대인과 임대차계약을 하는 전대차계약에서의 임차인. 임차인이 임차를 한 부동산에 재임차를 하여 해당 부동산을 사용, 수익하는 사람.
전대차계약을 하기 위해서는 필히 임대인 동의가 필요합니다.
임대인 동의 없이 전대차를 한다면
임대인의 전대차 동의가 없다고 해서 전대차계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 개요에서 말씀드렸지만 임대인 동의가 반드시 필요한 이유가 아래 민법 제629조 때문입니다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
기본적으로 임대인의 동의 없이 권리를 양도, 전대하지 못한다고 정의가 되어 있습니다. 만일, 이를 어긴다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이때 임대인은 임차인에게 임대차계약의 목적물 반환 청구를 할 수 있습니다.
임대차 계약 시에 특약으로 임대인의 동의 없이 전대차를 할 수 있는 문구를 넣었다면 임대인의 동의 없이 전대차 계약이 가능합니다.
임차인의 전대차 행위가 임대인에 대한 신뢰를 배신하는 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 없다는 판례도 있습니다. 임차인의 권리를 양수한 사람이 임차인과 부부로 임차물건을 사용하는 경우 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.
임대인의 동의 없이 전대차를 하는 것이 임대인 임차인 둘 간의 신뢰관계에 있어서 배신적 행위이기 때문에 계약을 해지할 수 있도록 법에서 정한 것이라 할 수 있습니다.
임대인 동의 후 전대차
임대인의 전대 동의 후 전대차 계약을 하면 원 임대차계약은 그대로 유지가 됩니다. 전대인인 임차인과 전차인간의 새로운 임대차 계약이 생기게 됩니다.
임대 물건에 대해서 사용, 수익하는 사람이 전차인이 되므로 임대인으로서 불안이 생길 수 있습니다. 그래서 민법 제630조에 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제630조(전대의 효과) ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
위 법 조항을 보시면 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 되어 있습니다. 이 뜻은 임대인은 임차인의 의무를 전차인에게 요구할 수 있다는 내용입니다. 임대차계약에 있어서 임차인의 기본 의무인 임대료 지급과 계약 종료 시 목적물에 대한 반환 내용입니다.
임대인은 전차인에게 직접 차임 지급 청구와 목적물 반환 청구를 할 수 있다는 내용입니다. 전차인 입장에서 전대인에게 임대료를 지급했는데, 임대인에게 또 지급을 해야 하는 거냐라는 의문을 가질 수 있습니다. 그런 내용은 아닙니다.
임대인, 임차인과의 임대차계약에서 계약 만기로 종료되는 경우 외에 둘 간의 합의로 계약이 종료된 때에 대해서 전차인의 권리를 민법 제631조에 정의가 되어 있습니다.
제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
위와 같은 경우 전차인은 전대차 계약의 계약 기간 동안 계약 유지를 전대인과 임대인에게 할 수 있습니다.
상가 임대차의 경우 전차인은 권리금 보호 규정을 적용받지 못하기 때문에 주의를 해야 합니다.
소유주가 개인으로 되어 있고, 소유주 가족이 운영하는 법인회사와 소유주인 임대인이 임대차 계약을 맺은 경우입니다. 이 경우 임차인은 전대차 계약으로 계약을 진행하는 경우가 되는데 이런 경우 주의해서 계약 진행을 해야 합니다. 전대차계약의 정확한 의미를 알아야 하고 전차인의 의무와 권리를 잘 알고 있어야 합니다. 전대차계약서에 전대차의 정확한 내용을 적어서 좀 더 명확한 입장을 작성하는 것이 좋겠습니다.
정리
전대차계약에 있어서 임대인은 전대차 동의를 해줘야 하는지 의문입니다. 전차인 입장에서는 전대차계약이 안전한 지가 의문입니다.
임대인은 전대차 동의를 해줌으로써 어떤 효과가 생기고, 전차인 입장에서도 자신의 권리를 정확하게 알고 계약을 해야 합니다. 전차인 입장에서는 전대차계약을 하는 데 있어서 임대인의 동의가 있었는지 꼭 확인을 해야 합니다. 전대차 동의서에 임대인 날인이 있는 문서를 꼭 확인해야겠습니다.
실제 현장에서는 임대인이 전대차 동의를 꺼리는 경우가 굉장히 많습니다. 전대차 동의 후 안 좋았던 경험이 있다면 더욱더 그렇습니다.
보통 전대차 동의를 해주는 경우는 전대차가 무상 전대차인 경우입니다. 또는 임차인 대표가 사업자를 하나 더 내어 동일한 대표자일 경우 임대인은 동의를 해줍니다. 세무 처리를 위해 사업자를 하나 더 내기 위한 경우가 종종 있기 때문입니다.
이런 경우를 제외하고 유상 전대차인 경우나 사업자 대표가 다른 경우는 임대인 설득을 잘 해야만 전대차 동의를 받을 수 있는 것이 현실입니다.