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소액임차인 최우선변제 개요
소액임차인은 보증금을 보장받을 수 있다는 얘기는 아마 한 번쯤 들어보셨으리라 생각됩니다. 모든 일이 그렇듯이 정확한 내용을 알고 있어야 보증금을 보장받을 수 있습니다. 무조건 보증금을 다 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
기본적으로 소액임차인이어야 하는데, 그 요건은 어떻게 되는지 알아야겠습니다. 또한 무조건 최우선변제를 받을 수 있는 것이 아니기 때문에 최우선변제권에 대해서 알아보고, 최우선변제를 받기 위해서는 어떤 조건이 필요한지 알아보겠습니다.
소액임차인 최우선변제권
최우선변제권은 내가 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어가서 낙찰이 되었을 때 다른 권리자들보다 최우선으로 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 소액임차인의 안정적인 주거를 보장하기 위해서 만들어진 제도라고 할 수 있습니다.
보증금 전체를 최우선적으로 변제받을 수 있는 것이 아니고, 보증금 중 일부를 보장받을 수 있습니다. 또한 경매 낙찰되었을 때 낙찰금액의 1/2 범위 안에서 배당을 받을 수 있습니다. 이는 당연히 다른 선순위 권리자들의 배당금도 중요하다고 판단을 하기 때문입니다.
소액 임차인의 보증금의 범위와 보증금 중 일부 금액이 얼마인지 최선순위 담보 설정 일이 2023년 2월 21일 이후인 경우 금액은 아래와 같습니다.
예를 들면 서울에서 전세로 165,000,000원에 있다고 하면 5,500만 원까지 최우선변제를 받을 수 있다는 얘기입니다. 여기에서 잘 알고 계셔야 하는 사항이 있습니다. 앞에서도 말씀드렸지만 최선순위 담보 설정일이 2023년 2월 21일 이후에 설정되었을 경우라는 것입니다. 그 날짜를 계약일로 착각하시면 안 됩니다. 기준 날짜가 계약일이 아닌 해당 건물의 최초 근저당 설정일이라고 생각하셔야 합니다.
그 이전의 소액 보증금 범위와 최우선 변제금은 아래 최우선변제금액에서 확인하시기 바랍니다. 최우선변제를 받기 위해서는 아래 조건을 만족해야 합니다. 당연히 주택임대차보호법을 적용받는 건물과 임차인이어야 합니다.
1) 보증금이 소액 보증금 범위 내에 있는 소액임차인
2) 경매개시 결정 등기가 되기 전에 대항력을 갖추어야 함
3) 배당요구 종기일까지 배당 신청을 해야 함
최우선변제금액
소액임차인의 보증금 범위는 꾸준히 증가하고 있습니다. 그에 따라 최우선으로 보장을 받을 수 있는 최우선변제금액 또한 증가하고 있습니다. 아래는 그동안 변동되어온 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제금액입니다. 현재의 범위만 알고 있으면 안 됩니다.
다시 한번 말씀드리지만 아래 언급된 날짜는 계약 날짜가 아닙니다. 계약하려고 하는 건물의 최우선 담보설정일입니다. 따라서 등기사항증명서의 을구에서 근저당 설정 일이 언제인지를 확인하셔야 합니다.
