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상가 계약갱신청구권
임대차는 채권이기 때문에 원칙상 대항력이 없습니다. 하지만 상가건물 임대차는 ‘상가건물 임대차보호법’이 적용되는 상가건물에서는 등기를 하지 않더라도 건물을 인도받고 사업자등록을 했다면 대항력이 생깁니다.
이렇게 대항력을 가지고 있는 임차인은 임대차 계약 만료 6개월전부터 1개월전까지 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있습니다.
이럴 때 임대인은 정당한 사유가 없다면 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유는 다음과 같습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약 갱신을 하더라도 기간은 최초 임대차 기간을 포함해서 10년을 넘길 수는 없습니다. 2018년 10월 법 개정전에는 상가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 5년이었습니다.
이 법 개정 후에 많은 임대인분들이 너무 기간이 너무 길다고 불만을 얘기하시는 분들이 많습니다. 왜냐하면 갱신 시에 인상 한도를 5%로 정해놓았기 때문에 월세를 많이 올리고 싶어도 올리지 못하는 경우가 많기 때문입니다.
아무래도 ‘상가건물 임대차보호법’이 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해서 만들어졌기 때문일겁니다.
계약기간 중 임대인이 바뀐다면?
장사, 사업을 하는 도중 건물이 매매가 되어 임대인이 바뀐다면 어떻게 될까요? 주거 같은 경우는 상황에 따라서 임대인이 직접 거주하려고 한다면 이사를 나가야 합니다.
하지만 상가의 경우는 그렇지 않습니다. 사업자등록을 하여 대항력을 갖추고 있다면 새로운 임대인에게도 상가 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
계약 갱신을 하더라도 최초 임대차 기간을 포함해서 총 기간이 10년을 넘길 수는 없는 사항은 동일합니다.
경매로 인해서 임대인이 바뀐다면 상황은 달라질 수 있으니 주의를 해야하는 부분이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제8조에 다음과 같이 경매 되었을 경우를 언급하고 있습니다.
제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
위 내용에서 ‘보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권’은 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 말합니다. 그렇다면 낙찰자가 보증금 전액 변제한다고 하면 계약갱신청구권을 사용할 수 있을까요?
서울시 사례에서 ‘보증금 변제가 완료되면 낙찰자는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다’면서 임차건물에 대해 경매가 실시된 경우 해당 건물이 매각되면 임차권을 소멸한다는 법 규정이 있기 때문이라는 답변을 낸 경우가 있습니다. 이런 경우는 임차인은 낙찰자와 합의를 잘해서 재계약을 하는 것이 최선이라고 제시했다고 합니다.
이런 모든 경우까지 생각을 해서 임차를 진행한다고 하면 어떤 일도 시작을 못할 수 있을 듯 합니다. 사례에 대한 내용만 알고 계시고 열심히 사업을 하는 것이 중요할 듯 합니다.
3기 차임액 연체 사실이 있다면
임차인이 차임액을 3기 연체한 사실이 있다면 상가 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 임대인은 정당한 사유가 없다면 갱신요구를 거절할 수 없는데, 그 정당한 사유 첫번째에 차임액 연체에 대해서 언급을 하고 있습니다.
그만큼 임차인의 의무 중 차임을 납부하는 것은 중요한 부분이기 때문입니다.
월세 3기를 연체하면 단순히 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 내용만을 말하는 것이 아닙니다. 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있기 때문에 임차인은 권리금을 주장할 수 없게 됩니다. 이는 임대인이 계약을 해지할 수 있기 때문입니다. 임차인 입장에서는 계약을 유지할 수 없는 상태가 되면 권리금을 받을 수 없게 되는 것입니다.
상가임대차보호법 제10조8 계약 해지에서는 ‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’ 로 명시하고 있습니다. 3개월을 연속해서 밀리면 위 사항에 해당이 되지만 매달 조금씩 월세를 밀린다면 정확한 의미에서는 3기 차임액 연체에 해당하지는 않습니다.
정확한 의미가 궁금하시다면 아래 함께 읽으면 좋은 글을 참고하시면 좋습니다.