Table of Contents
동시이행의 항변권 개요
두 당사자가 모두 의무가 있는 계약을 쌍무계약이라고 합니다. 쌍방이 의무가 있다는 의미입니다. 이런 쌍무계약에서 한쪽이 의무를 다하지 않거나 의무를 해야 하는 뭔가를 제공하지 않을 때까지 다른 한쪽은 의무를 거절할 수 있습니다. 이런 걸 동시이행의 항변권이라고 합니다.
간단히 예를 들어서, 갑과 을이 50만원에 핸드폰을 사고파는 계약을 했습니다. 그런데 을이 계약 날짜에 돈을 주지 않고, 내일 줄 테니 핸드폰을 먼저 달라고 합니다. 이럴 때 갑은 거절할 수 있다는 얘기죠. 왜냐하면 내일 준다는 말만 믿고 갑이 핸드폰을 줬다가 을이 돈을 계속 주지 않으면 곤란한 상황이 발행을 하기 때문입니다.
성립요건
민법 제536조에 다음과 같이 동시이행의 항변권에 대해서 적혀 있습니다.
제536조(동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
언제나 그렇듯 법 조항은 일반인이 읽기에는 참으로 해석하기 힘들게 만든 부분이 있습니다. 위에 내용을 해석하면 성립요건을 알아보겠습니다.
첫 번째, 계약의 양 당사자가 대립되는 채무가 존재해야 합니다 위에서 알아본 쌍무계약에서만 성립이 됩니다.
쌍무계약의 반대말로 한쪽에서만 의무가 있는 편무계약이 있는데, 이 경우는 동시행의 항변권이 성립되지 않습니다. 이행을 해야 하는 의무가 동시에 있어야 동시 이행 관계가 성립되는데 한쪽만 있다면 다른 한쪽은 이행에 대한 책임이 없기 때문에 당연히 성립되지가 않겠죠.
두 번째, 상대방의 채무가 갚아야 되는 시기가 와야 합니다. 상대방의 의무를 지켜야 되는 시기가 오기 전까지는 동시이행의 항변권을 얘기할 수가 없습니다.
위에서 핸드폰 예를 들었는데, 돈을 주고 핸드폰을 사기로 한 날짜가 있는데, 미리 돈부터 달라고 할 수는 없다는 얘기죠.
세 번째, 상대방이 의무를 행하지 않아야 합니다. 상대방이 의무를 이행하게 되면 본인도 이행을 해야 하는 상황이 되니 동시이행의 항변권은 없어지게 됩니다.
부동산 거래 시 동시이행의 항변권
부동산 거래 시에도 동시이행의 항변권이 각각의 당사자에게 생깁니다. 그러면 어떤 경우가 있을지 한번 알아보겠습니다.
부동산 매매 시와 임대차 계약 시에 각각 어떤 이행 관계가 생기는지 알아보겠습니다.
부동산 매매 거래 시
부동산 매매 거래 시 매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람)은 각각 어떤 의무를 가지고 있는지 알아보겠습니다.
매도인은 소유권 이전에 필요한 서류와 함께 해당 부동산을 넘겨줘야 합니다. 또한 압류나 가압류, 저당이나 근저당이 있으면 말소를 시켜줘야 합니다. 매수인은 잔금을 지급해 줘야 합니다.
공인중개사 사무소에서 매매 잔금을 치를 때 보면 매수인 쪽 법무사가 와서 진행을 하는 것이 보통입니다. 양측이 준비해온 서류를 확인하고 등기에 필요한 서류를 준비해서 날인을 합니다. 그리고 잔금 지급이 완료가 되는 것을 확인하고 등기소로 가서 소유권 이전 등기를 하게 됩니다. 이렇게 진행되는 것이 동시이행 한 것이라고 보시면 됩니다.
각 당사자의 의무가 상대방 입장에서는 권리가 됩니다.
따라서, 부동산 매매 계약을 하고 잔금일이 되면 매도인은 잔금지급 청구권을 매수인은 등기이전 청구권, 목적물 인도청구권, 소유권 이외의 권리에 대한 말소 청구권을 갖게 됩니다.
알아본 내용이 부동산 매매 거래에 있어서 동시이행의 관계라고 생각하시면 됩니다. 쌍방이 이행을 하지 않거나 늦어지거나 계약이 해제가 되는 경우는 생략하도록 하겠습니다.
부동산 임대차 거래 시
부동산 임대차 거래에서는 임대차 계약을 하고 잔금을 할 때와 계약이 끝난 후 두 가지 경우를 볼 수 있습니다.
계약 후 잔금 시에는 임대인은 임차인에게 해당 부동산을 사용, 수익할 수 있게 키를 줘서 목적물을 인도해 줘야 하고 임차인은 당연히 잔금을 지급해야 합니다. 따라서 임대인은 잔금지급청구권이 생기고, 임차인은 목적물 인도청구권이 생깁니다.
임대차 계약이 종료된 때에는 임대인은 임차인의 보증금을 반환해 줘야 하는 의무가 생기고, 임차인은 임대인에게 다시 키를 반납하여 부동산을 인도해 줄 의무가 생깁니다. 따라서, 임대차 만료 시 임대인은 임차목적물 반환청구권이 생기고, 임차인은 보증금 반환청구권이 생기게 됩니다.
이렇게 임대차 계약 시와 만료 시에 동시이행의 관계가 생깁니다.
지금까지 동시이행의 항변권에 대해서 알아보고, 부동산 거래 시에는 어떤 부분이 해당되는지에 대해서 알아봤습니다.