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부동산 대리계약 개요
부동산 대리계약이란 계약을 하는 당사자가 직접 나와서 계약을 하는 것이 아닌 다른 사람이 대신 나와서 계약을 하는 것을 말합니다. 계약을 대신할 수 있는 대리권을 받은 사람이 나와야 정상적인 대리인 계약이라고 할 수 있습니다.
보통 주택 같은 경우 등기상의 소유주가 아닌 가족이 나오는 경우가 많이 있습니다. 또는 멀리 있는 지역을 투자한 투자자 같은 경우는 공인중개사에게 대신 계약을 해달라고 하는 경우도 흔히 있습니다.
만일 임대차 계약에 있어서 임대인과 임차인이 공인중개사에게 둘 다 위임을 하면 어떨까요? 우리 법에서는 양쪽을 대리하는 쌍방대리는 금지하고 있습니다. 따라서 양쪽을 대리하는 것은 안되고 한쪽만 대리해서 계약을 진행할 수는 있다는 얘기입니다.
사무실이나 건물의 상가 같은 경우는 건물의 관리소장님이 나온다던가, 회사의 담당자가 나와서 계약을 진행하는 경우도 많이 있습니다. 이렇게 계약 당사자가 아닌 대리인이 계약하러 나올 경우 어떤 점을 주의해서 살펴봐야 할지 알아보겠습니다.
대리인과 계약 시 주의사항
상대방 쪽이 본인이 직접 나오지 않고 대리인이 나와서 대리계약 시 어떤 점을 주의해야 할까요? 아무래도 돈을 받는 입장보다는 돈을 주는 쪽이 더 불안할 겁니다.
소유주 계좌로 입금
무엇보다 제일 중요한 부분이라 생각합니다. 계약을 할 때 계약금과 잔금 시의 보증금 전체, 월세를 입금할 때는 등기상의 소유주 이름으로 된 계좌로 입금을 해야 합니다.
관리소장님이나 관리이사님이 사장님이 해외에 계셔서 본인이 받아서 가족들에게 전달한다고 해도 그렇게 해서는 안 됩니다.
앞으로 알아볼 대리 계약 시의 준비 서류를 아무리 잘 준비한다고 해도 입금은 꼭 소유주 통장으로 입금을 해야 한다는 거 잊지 마시기 바랍니다.
대리계약 시 필요 서류 및 준비물
위임인
위임인 이란 어떤 일을 위임을 하는 사람입니다. 부동산 계약 시에는 보통 소유주가 됩니다. 위임인에게 필요한 서류와 준비물을 다음과 같습니다.
위임장, 인감증명서, 도장
위임장에는 인감도장을 날인해야 하고, 인감증명서를 첨부해야 합니다. 계약서에는 꼭 인감도장을 찍을 필요는 없고 도장만 날인하면 됩니다. 따라서 계약 시 인감도장이 필요하지는 않습니다. 때로는 위임인의 신분증 사본을 확인하는 경우도 있으니 위임인 신분증 사본도 챙기시는 것이 좋겠습니다.
수임인
위임을 받은 사람을 수임인이라고 하고, 대리인을 말합니다. 수임인에게 필요한 서류와 준비물은 다음과 같습니다.
신분증, 도장
위임을 받은 사람을 확인하기 위해서 신분증을 확인해야 합니다. 도장은 계약서의 대리인 란에 날인을 하기 위함인데, 도장을 지참하지 않았으면 서명을 해도 무방합니다.
위임장에 들어갈 내용
위임인의 필요서류에 위임장이 있는데, 위임장에는 어떤 내용들이 들어가야 하는지 알아보겠습니다.
부동산의 표시 : 계약하고자 하는 부동산의 정확한 소재지를 명시해야 합니다.
위임인 인적 사항 : 위임인, 등기상의 소유주의 인적 사항이 기재되어야 합니다.
수임인 인적 사항 : 위임을 받은 수임인(대리인)의 인적 사항이 기재되어야 합니다.
위임하는 내용 : 위임하는 범위를 구체적으로 명시하는 것이 좋겠습니다. 임대차 계약의 경우 흔히 기재하는 것이 “***호 임대차에 대한 모든 사항”이라고 적는 경우가 많기는 한데, 보다 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
위임 날짜 : 위임하는 날짜를 기재하는데 계약일을 적는 것이 보통입니다.
인감도장 날인 : 반드시 인감증명서에 있는 인감도장을 날인해야 하고, 계약 시 꼭 정확한지 확인해야 합니다.
위임인과 통화
대리인이 위임장과 인감증명서와 같은 서류를 빠짐없이 준비하고 왔더라도, 진짜 대리권을 받은 대리인인지 확인하는 것이 좋습니다.
위임인이 병원이나 외국에 있어서 통화하기가 힘든 경우는 어렵겠지만 그렇지 않은 경우에는 등기상의 소유주와 통화를 하여 대리권에 대한 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
인감증명서도 본인이 아닌 대리인이 발급받을 수도 있기 때문에 모든 사항을 대리인이 알아서 다 준비하고 했다면, 실제 위임인은 그 사실을 모를 수도 있기 때문입니다. 따라서 위임인과 통화를 시도하여 정확하게 대리를 맡긴 것이 맞는지 확인할 필요가 있습니다.
정리
서두에서도 말씀드렸지만 돈을 받는 입장보다는 돈을 주는 입장이 더 불안할 겁니다. 아무리 대리인 서류를 잘 확인하고, 빠짐없이 체크했다고 하더라도 대리계약 시 이거 하나만큼은 잊지 마시길 바랍니다.
꼭 등기상의 소유자, 실제 권리자에게 계약금, 잔금 및 월세를 입금하는 것!! 그래야 나중에 혹시라도 문제가 발생했을 때 본인의 소중한 돈, 권리를 지킬 수 있습니다.