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권리금 의미
개인 가게를 운영하시려는 분이 해당 건물에 들어가서 장사를 하기 전에 먼저 얘기하는 사항이 있습니다.
바로 이전 임차인과의 권리 문제입니다. 상가 권리에 대해서 상가건물임대차보호법 제10조의3에서 아래와 같이 정의하고 있습니다.
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
위 법조항 제일 아래 부분을 보시면 본조신설 2015.5.13으로 되어 있습니다. 2015년 5월 13일 법이 개정되기 전까지는 권리금을 법적으로 보호받지는 못했습니다.
그래서 일부 임대인들이 임대차 계약 시 상가 권리금은 인정하지 않겠다는 특약문구를 적어달라는 요구가 많았었습니다. 그렇다고 해서 임차인들이 그걸 꼭 지키는 않았습니다.
현재는 환산보증금이 상가건물임대차보호법 적용 범위를 벗어난 임차인이라도 권리에 대한 금액을 요구하여 받을 수 있도록 법적으로 보호하고 있습니다.
상가 권리금은 새로 입주할 임차인이 기존에 사용을 하고 있는 임차인에게 어느 정도의 권리에 대해서 비용을 지불하는 것이 보통입니다.
때에 따라서 임대인에게 권리에 대한 대금을 지불하는 경우도 종종 있습니다.
살짝 벗어난 내용이지만 환산보증금이 적용 범위를 초과하여 상가임대차보호법 적용을 받지 못해도 보호받을 수 있는 항목이 있습니다.
현재 저희가 알아보고 있는 권리금이 그 중 하나이고, 그 외에 계약 갱신 요구와 대항력이 있습니다.
권리의 종류
권리의 종류로는 대표적으로 다음과 같이 뷴류하고 있습니다.
바닥 권리
옛말로 자릿세라고도 하는 상가의 위치에 대한 권리라고 생각하시면 됩니다. 우리나라 서울의 중심 상권에 위치해 있는 상가는 권리금이 엄청나게 비쌉니다. 지리적으로 좋은 위치에 자리잡고 있는 비용이 비싸다고 할 수 있습니다.
많은 사람들이 지나다니는 지역에 새로운 건물이 지어지고 상가가 들어섰습니다. 이 때 임대인이 건물을 새로 짓고 바닥 권리를 요구할 수도 있습니다.
그런데 현재 법에서 이와 같은 바닥 권리를 요구하는 것이 법적으로 규제 대상이 아닙니다. 왜냐하면 상가의 위치가 해당 상가의 매출에 큰 영향을 주는 것이 사실이기 때문에 바닥 권리가 존재하기 때문입니다.
시설 권리
임차인이 새롭게 창업 또는 이전하여 상가에 투자했던 시설 비용이나 기존 임차인으로부터 일부 시설을 인수하면서 지급하는 권리금입니다.
상가 실내 인테리어에 들인 비용도 시설 권리에 들어 갑니다. 요즘은 상가가 아닌 사무실에서도 내부에 인테리어를 깔끔하게 하면서 들인 인테리어 비용을 시설비로 요구하는 경우도 많아졌습니다.
상가에 새로 들어가는 업종이 기존 임차인과 동일한 업종이라면 비슷한 인테리어를 새로 다시 하거나 집기를 살 필요가 없게 됩니다.
이런 경우 인수를 하는 것이 보통인데, 시설이나 집기는 감가상각을 하기 때문에 금액을 조정하여 거래가 되지만 조정이라는 것이 쉽지만은 않습니다.
영업 권리
무형의 재산적 가치에 대한 권리입니다. 사실 이 가치를 평가한다는 것이 쉽지 않습니다. 그래서 보통 매도 시점을 기준으로 일정 기간을 가지고 계산하는 경우가 많습니다.
보통 6개월에서 1년 사이의 평균 순수익을 가지고 평균을 냅니다.
예를 들어 월 순수익이 1천만원이면 1억 2천만원 정도가 영업 권리금으로 계산을 합니다. 하지만 현실적으로 이 금액을 정확하게 확인하는 것이 쉽지 않습니다.
실제 매출 상황을 솔직히 오픈하는 경우가 많지 않기 때문입니다.
수수료
권리계약은 부동산이 거래할 수 있는 중개 대상물에 포함되어 있지 않습니다. 그래서 권리계약을 진행하는 경우 법적으로 정해져 있는 수수료 한도는 제한이 없습니다.
실제 현장에서는 권리 금액에 따라 다르겠지만 보통 5%~10% 정도의 수수료를 받고 진행하는 경우가 많습니다.
최근 법원에서 공인중개사가 권리 계약서를 작성하고 수수료를 받아 고발된 사건이 있었습니다. 해당 공인중개사는 행정사 자격증이 없는 공인중개사였습니다.
2022년 11월 11일에 해당 공인중개사에게 행정사법 위반으로 벌금 100만원을 선고유예하여 행정사법 위반을 인정한 사례가 있었습니다.
이번 판결로 권리 계약 시 공인중개사가 행정사와 같이 권리 계약을 진행하는 사례가 늘고 있습니다. 또한 공인중개사가 행정사 취득을 하려고 하는 경우도 발생하고 있습니다.
권리금 회수기회 보호
임차인은 임대차 계약의 만기일 6개월 전부터 종료 시까지 상가건물임대차보호법에 따라 권리금 주장이 가능합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4에 명시가 되어 있습니다.
다음에 해당하는 행위를 함으로써 권리 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급 받는 것을 임대인은 방해해서는 안됩니다.
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 그 밖의 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
마지막에 있는 정당한 사유는 아래와 같은 내용들이 해당 되겠습니다.
- 신규 임차인에게 차임 지급의 자력이 없는 경우
- 신규 임차인에게 임대차계약상 의무위반의 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 경우
- 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우
만일 새로운 임차인이 가장 기본적인 의무인 차임을 정상적으로 지급을 할 수 없다고 판단이 되면 임대인 입장에서는 계약이 꺼려질겁니다. 하지만 이 부분을 검증할 수 있는 방법이 딱기 없기 때문에 애매한 사항이 될 수 있기도 합니다.
정리
지금까지 권리금에 대해서 알아봤습니다. 주변에서는 이런 얘기를 많이 합니다. 권리를 주고서라도 목좋은 곳에서 장사를 해야 한다는 얘기.
상황에 따라서 맞는 얘기일 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다. 요즘에는 SNS 마케팅을 해서 고객 방문 유도를 많이 하는 경우도 있습니다. 음식점 같은 경우는 손님들이 알아서 SNS 마케팅을 해주는 경우도 많습니다.
본인이 하려고 하는 업종을 잘 생각하셔서, 주변 시세와 현재의 상황을 잘 고려하셔서 결정하시길 바랍니다.