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부동산 공동중개 개요
부동산 중개를 할 때 손님 측과 물건 측 둘 다를 단독으로 진행하는 것이 아닌 한쪽만 중개를 하는 행위를 공동중개라고 합니다.
많은 분 들이 알고 계실 거 같은데, 사실 부동산 중개 업무를 하기 전에는 모를 수도 있습니다. 전세집을 처음 구한다거나 할 때, 계약하러 갔는데 부동산에 사람들이 엄청 많이 있는 경험을 한적이 있을 겁니다. 양쪽 부동산의 대표에 실장에 임대인, 임차인 이렇게 포함하면 사람이 정말 많습니다.
근데 왜 이렇게 많은 사람들이 관여를 하면서 계약을 하는 것일까요? 본인이 혼자 계약을 하면 중개 수수료도 더 많이 받고 좋을 텐데 말이죠.
내가 계약을 안 하면 다른 사람이 계약을 하니까 그렇습니다. 손님 측은 손님이 다른 부동산으로 갈 수 있기 때문에 자신의 물건이든 다른 부동산의 물건이든 보여주는 것입니다. 물건 측은 전속이 아닌 경우 다른 부동산에서 계약을 할 수 있기 때문에 빠르게 계약 시키는 것이 중요합니다.
이렇게 하는 게 보통 공동중개라고 합니다. 또 있습니다.
부동산 거래 금액이 클 경우, 꼭 금액이 큰 경우라고 할 수는 없는데 손님 부동산과 물건 부동산을 연결해주는 방식이 있습니다. 현장에서는 교통이라고 얘기하고 또는 ABC라는 표현을 쓰기도 합니다.
부동산 중개회사가 큰 경우 내부에서도 서로 공동으로 하는 경우도 있습니다. 부동산 사무소에는 각자 룰이 있어서 꼭 그런 것은 아니지만 물건을 접수하는 사람이 물건 측 중개를 담당으로 해서 내부적으로 공동으로 진행하는 경우도 있습니다.
공동중개 유형 및 방법
손님 측 중개
손님 측 중개를 하는 경우입니다. 일단, 손님이 있다면 자신이 가지고 있는 물건을 안내해야겠죠.
단독으로 계약을 할 수 있으니까. 하지만 자신이 가지고 있는 물건으로는 적당한 물건이 없는 경우 다른 부동산의 물건을 찾아서 공동중개 의뢰를 해서 진행하는 경우입니다.
지역 공동망 시스템 또는 네이버, 네모 등 온라인 중개망을 검색해서 찾은 후 부동산에 연락을 해서 진행하는 경우입니다. 물론, 상대방 부동산에 공동중개 가능한지 물어보고 진행하는 게 좋습니다. 만일 친한 부동산이 생긴다면 1차적으로 물어보는 방법도 있습니다.
때로는 손님을 정확하게 얘기하지 않는 경우도 있습니다. 해당 손님이 여러 부동산을 도는 경우 손님이 겹친걸 알면 상대 부동산에서 재빠르게 움직일 수 있기 때문입니다.
만일 손님이 다른 지역 부동산을 찾는 경우는 대부분 공동중개를 하게 됩니다. 그 지역 물건의 광고를 보고 찾아가서 물건을 따서 할 수는 있겠으나, 효율적인 면에서는 떨어진다고 봅니다.
손님 한번 잡으면 물귀신처럼 꽉 잡는 분도 계십니다. 그런 분들은 꼭 계약을 하게 되어 있습니다. 계속해서 물건을 던져줘야 손님을 계속 가져갈 수 있는데, 타부동산 물건 같은 경우 유대관계가 없으면 물건을 잘 알려주지 않는 부동산도 있기 때문입니다.
손님도 전속 계약으로 진행할 수는 있지만, 쉽지는 않습니다.
물건 측 중개
물건 측 중개를 하는 경우입니다. 기본적으로 광고를 보고 타 부동산에서 공동중개 의뢰를 하여 중개하는 경우가 많습니다. 좋은 물건 같은 경우 단독으로 중개를 하는 것이 좋겠으나 그렇지 않은 경우 물건을 접수 받았을 때 다른 부동산에 공동 중개 의뢰를 해서 계약할 수도 있습니다.
물건을 줬으나 뺐길 경우가 있으니 주의할 점도 있습니다. 다 그런 것은 아니지만 친하지 않은 다른 지역 부동산에서 손님을 데려와서 보여줬으나 뒷박을 치는 경우도 있습니다. 부동산 뒷박에 대한 내용은 아래 함께 보면 좋은 글을 참고해 보시기 바랍니다.
만일 유대관계가 있는 부동산이라면 상관없지만 건물 매매 같은 경우는 주소를 오픈하지 않고 대략적인 설명만 하는 경우가 보통입니다.
전속 계약을 맺었다면 적극적으로 홍보를 해서 빠른 시간 안에 계약 시키는 것이 좋겠습니다.
여러 부동산에 공동의뢰를 쫘~악 뿌려서 진행하는 방법도 있습니다.
교통 중개
다른 부동산에서 손님이 있어서 공동중개 의뢰를 요청 받았습니다. 그런데 적당한 물건이 나한테는 없고, 다른 부동산에는 있는걸 알고 있습니다. 또는 물건은 알고 있으나 중개 허락을 받지 못한 물건도 있습니다. 예를 들면 해당 부동산만 전속 중개를 하는 물건일 경우가 그렇습니다.
두 부동산을 연결시켜 주는 다리 역할을 하는 것이 교통입니다.
위와 같은 경우 교통을 하게 되는데, 교통을 하는 경우에는 양쪽 부동산에 사실대로 얘기를 하고 수수료를 나눌 수 있는지 먼저 물어보면서 진행을 해야 합니다. 손님 측을 나누든, 물건 측을 나누든 아니면 전체 수수료에서 나누든 어떤 형태로든 수수료 부분을 어떻게 할지에 대해서 먼저 얘기를 나누는 것이 좋습니다. 수수료 공유를 해주지 않는다면 헛일을 할 수도 있고 나중에 사정 얘기를 했을 때 상대 부동산에서 불만을 얘기할 수도 있기 때문입니다.
공동중개 영업 노하우
공동중개를 한번이라도 하면 친한 부동산 되고, 이 후 공동중개 하기가 편해집니다. 손님을 자주 모시고 가도 친해질 수 있으나 계약까지 계속 이어지지 않으면 미안한 마음이 듭니다.
친한 부동산이 생기면 주기적으로 안부 전화나 잠깐 들러서 차 한잔 하면서 관리를 하는 것이 좋습니다.
물건을 접수 받으면 친한 부동산에 공동 중개 의뢰를 합니다.
조심할 점은 물건 측 공동중개에서도 언급했지만 뒷박을 조심해야 합니다. 특히 다른 지역에서 손님을 데리고 왔을 때 뒷박을 치는 경우가 종종 있습니다. 그러나 이것을 증명하기가 쉽지 않기 때문에 조심해야 합니다.
사실 상대 부동산의 능력에 따라 계약이 잘 될 수도 있고, 잘 진행이 안될 수도 있는 부분이 있습니다. 그렇기 때문에 상대부동산도 자신의 손님 또는 물건 중개를 할 때와 동일하게 생각을 하면서 진행하는 것이 계약 확률을 더 높일 수 있습니다. 조금 미숙한 부동산 같은 경우는 이렇게 저렇게 얘기해서 진행해 보는 건 어떨까요? 라던지.. 코치를 해 가면서 진행을 해야 계약 확률이 높아집니다.
공동중개 시 예의
계속해서 좋은 관계를 유지하는 것이 공동중개를 꾸준히 할 수 있는 노하우입니다. 그런 면에서 상대방 부동산에 지켜야 할 예의가 조금 있습니다.
상대 부동산에 공동중개 요청을 할 때는 자신이 어떤 사람인지와 공동중개 가능한지를 먼저 물어보고 진행을 해야 합니다. 그렇지 않고 바로 물건 물어보면 손님인줄 착각하고 다른 부동산 물건도 얘기할 수 있기 때문입니다.
상대 부동산에서 손님을 모시고 왔을 때는 자신의 명함을 손님에게 드리면 안됩니다. 중개를 처음 시작하시는 분들은 모르실 수 있으니 참고하세요.
반대로 손님을 모시고 갔는데, 임대인이 계시는데 상대 부동산에게 이 물건 말고 다른 물건 가지고 있는지 물어보는 경우도 예의는 아닌 듯 합니다.
공동중개를 하다 보면 정말 어이없는 부동산을 만날 때도 있습니다. 상대 부동산을 자기 직원 대하듯이 예의 없게 대하는 분도 있습니다. 중개사가 임대인도 아닌데 중개사한테 막 떼를 쓰는 분도 있습니다.
여하튼, 상대 부동산에 예의를 지키고 계약이 성사될 때는 그 이후부터는 공동중개가 좀 더 쉬워지고 계약건수도 더 늘릴 수 있습니다.
공동중개 계약 시 필요한 사항
계약 전 계약금 일부 또는 가계약금을 입금하겠다고 할 경우가 있습니다. 본 계약과 마찬가지의 내용을 문자로 상대 부동산에 정확히 명시한 후 계좌번호든 입금이든 시키는 것이 좋습니다.
소재지, 금액, 계약일, 잔금일, 계약기간 등을 명시해야 합니다.
계약서는 물건 측을 중개하는 부동산에서 작성하는 것이 보통입니다. 계약서를 작성하는 쪽이 관련 공부서류도 준비를 합니다. 따라서 물건 측 중개를 한 부동산이 할 일이 많습니다.
손님측 중개를 했다면 상대 부동산에 사전에 작성된 계약서를 보내달라고 해서 확인하는 것이 좋습니다.
공제 증서는 공동 중개 부동산 각각 준비하여 손님 측, 물건 측 고객에게 각각 제공합니다.
계약서와 확인설명서는 계약일 전에 미리 작성해 놓는 것이 좋습니다. 확인 설명서에 건물에 대한 내용을 기입해야 하기 때문에 당일에 작성하려고 하면 허둥지둥 될 수 있기 때문에 미리 작성하는 게 좋습니다. 양측 부동산이 사전에 검토를 완료하는 것이 계약 시간을 줄이고 좋습니다.