Table of Contents
부동산 계약을 체결하고 나면, 때때로 계약을 없던 일로 하거나 중도에 종료해야 하는 상황이 생깁니다. 이 때 자주 등장하는 두 가지 개념이 있습니다. 바로 ‘계약해제’와 ‘계약해지’입니다.
둘 다 계약을 끝낸다는 점에서는 같지만, 법적 효과와 적용 방식은 전혀 다릅니다.
오늘은 부동산 계약을 중심으로 이 둘의 차이점을 사례와 함께 쉽게 정리해드리겠습니다.
계약해제란?
계약해제란 계약을 처음부터 없던 것으로 되돌리는 것입니다.
주요 특징
- 소급효: 계약이 성립된 시점으로 되돌아가, 마치 계약이 처음부터 없었던 것처럼 처리됩니다.
- 상호 반환의무가 발생합니다. 이미 받은 물건이나 금액이 있다면 돌려줘야 합니다.
- 주로 상대방의 계약 위반(채무불이행) 상황에서 가능합니다.
어떤 경우에 가능할까?
- 상대방이 계약을 제대로 이행하지 않았을 때
- 계약금만 주고받고, 본계약 이행 전 단계에서 문제가 생겼을 때
예시 : 부동산 매매 계약 해제
A는 B의 아파트를 5억 원에 매수하기로 계약하고 계약금 5,000만 원을 지급함.
그런데 B가 잔금일에 소유권 이전을 거부함 → A는 계약해제를 통해 계약을 없던 일로 만들 수 있고, 계약금도 돌려받을 수 있음.
※ 반대로 매수인이 잔금을 주지 않으면, 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 몰수할 수 있습니다. (민법 제565조)
이런 경우 계약해제라는 용어를 써야합니다.
계약해지란?
계약을 미래를 향해 종료시키는 것입니다.
주요 특징
- 비소급적 효력: 지금까지 이행된 계약은 유효하게 남고, 앞으로의 계약관계만 종료됩니다.
- 주로 계속적 계약(임대차, 서비스 이용계약 등)에서 사용됩니다.
- 해지 사유가 발생하거나, 계약서에서 정한 조건에 따라 해지할 수 있습니다.
어떤 경우에 쓰일까?
- 주로 임대차계약처럼 일정 기간 동안 효력이 지속되는 계약에서 사용됩니다.
- 계약 중도라도, 계약서에 정한 조건이나 법적 사유에 따라 일방적으로 해지할 수 있습니다.
예시 : 임대차 계약 해지
A는 B의 사무실을 2년간 임차하기로 하고 계약을 체결함.
계약서에 “3개월 전 통보 시 중도 해지 가능”이라는 조항이 있음.
A가 개인 사정으로 1년만 사용 후 3개월 전에 통보함 → 계약은 해지되어 나머지 1년은 효력을 상실함.
이런 경우 계약해지라는 용어를 써야합니다.
계약해제 vs 계약해지 비교표
계약해제와 계약해지의 차이점을 비교표로 한눈에 보기쉽게 정래해 보겠습니다.
| 항목 | 계약해제 | 계약해지 |
| 효력 시점 | 계약 성립 시점으로 소급 | 해지 통보 시점 이후 |
| 기존 이행분 | 무효화 및 반환 | 유효(반환 없음) |
| 주로 적용되는 계약 | 일시적 계약(매매 등) | 계속적 계약(임대차, 용역 등) |
| 적용 상황 | 상대방의 채무불이행 등 | 계약상 해지 조건 충족, 일방 통보 가능 |
계약서 작성 시 주의할 점
- 계약서에 해제/해지 조건을 명확히 기재해야 합니다.
- 특히 계약금의 처리, 해지 통보 기한, 손해배상 범위 등은 분쟁의 핵심이 되기 쉬우므로 구체적으로 작성해야 합니다.
- 계약해제 조항은 매매계약서에, 계약해지 조항은 임대차계약서에 필수입니다.
정리
부동산 계약에서 ‘계약해제’는 계약을 원점으로 돌리는 것,
‘계약해지’는 앞으로의 계약관계를 끊는 것입니다.
계약의 성격에 따라 어떤 방식이 더 적절한지 구분할 수 있어야 하고,
계약서를 작성할 때도 이에 맞는 조항을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.