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부동산 가계약금 개요
부동산 가계약금 반환의 문제, 가계약금이라는 법적 정식 명칭은 없으나 부동산 계약 실제 현장에서는 많이 사용하는 용어입니다.
주택이나 상가, 사무실 현장을 답사하고, 지금 계약을 하지 않으면 바로 다른 사람이 계약할 거 같은 생각이 들 때 소유자에게 가계약금을 입금하는 경우가 많이 있습니다.
정상적으로 정식 계약이 진행이 되고, 계약 마무리가 된다면 문제가 없겠지만 중간에 양 당사자 중 한쪽이 마음이 바뀌거나 사정이 생겨서 정식 계약으로까지 가지 않는다면 가계약금 반환에 대한 문제가 발생합니다.
현재도 가계약금에 대한 반환 문제 때문에 많은 소송이 이루어지고 있습니다. 일부 임대차의 경우 적은 금액을 가계약금으로 입금했을 경우는 그냥 쉽게 포기하시는 분들도 계시겠지만 그 금액이 크다면 가계약금을 포기하기가 쉽지 않을 것입니다.
가계약금을 입금하기 전에 체크해야 되는 사항이나 어떤 점을 주의해서 진행을 해야 되는지 알아보겠습니다.
가계약금이란?
가계약금을 알아보기 전에 일반적인 계약에서 계약금이 갖는 의미를 알아보겠습니다.
일반적인 부동산 계약에서 계약 시 보통 보증금 또는 매매 대금의 10% 정도를 계약금으로 합니다. 계약금 10%도 사실 정해진 것은 없고, 양측이 협의해서 계약금을 정하면 되는데, 보통 10%로 많이 책정해서 계약 진행을 합니다.
계약금이라는 것은 계약을 정상적으로 진행하겠다는 것을 약속 또는 증명하기 위한 금전적인 표현입니다. 이후 계약에 대한 내용을 제대로 이행하지 않거나 변심으로 계약을 파기하고자 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 계약금을 포기하거나 배액 배상을 해서 계약을 해제할 수 있습니다.
사실상 계약을 할 때 계약해제에 대한 위약금을 정하는 것이 정확하겠지만 대부분 계약금을 위약금으로 합니다. 보통 공인중개사 사무소에서 작성하는 일반 계약서를 보면 [채무불이행과 손해배상의 예정] 부분에 위약금에 대해 별도 약정이 없으면 계약금을 위약금으로 본다는 내용이 적혀 있습니다.
그렇다면 가계약금은 어떤 의미가 있을까요? 개요에서도 말씀드렸지만 법적으로 가계약금에 대해 정의가 되어있지는 않습니다. 그러나 구두계약도 계약이기 때문에 구두로 합의하고 가계약금을 입금하였다면 그 또한 계약의 일부입니다.
가계약금도 계약 과정의 일부로 보기 때문에 가계약금 입금 후 단순하게 계약을 해제하고 돌려받을 수 있다고 생각하시면 안 됩니다.
가계약금 입금 시 확인사항
가계약금을 입금할 때도 계약 시와 마찬가지로 확인해야 할 사항들은 동일하게 확인을 해야 합니다. 부동산 매매든 임대든 계약 시에 꼭 확인하셔야 하는 내용이 있습니다. 등기사항증명서와 건축물대장은 필수 확인해야 할 공부 서류입니다.
가계약금을 입금하고 계약을 이행하지 못하게 되거나 변심으로 이행하고 싶지 않게 되었을 때 가계약금을 반환받을 수 있는지에 대해 궁금해하시거나 무작정 돌려달라고 얘기하시는 분들이 있습니다.
앞에서도 말씀드렸지만 가계약금도 계약 진행의 일부이기 때문에 반환받을 수 없는 것이 일반적인 내용입니다. 하지만 법적 소송으로 가면 상황에 따라서 받을 수도 있고, 받지 못할 수도 있습니다.
소송 시에는 증거를 원칙으로 하기 때문에 모든 사항에 대해서 구두로 약속을 하기보다는 간단한 문자로 내용을 남겨 놓는 것이 중요합니다. 여기에서 중요한 부분이 계약 성립의 여부입니다.
계약이 정상적으로 성립되었는지의 여부에 따라 가계약금을 반환받을 수도 못 받을 수도 있기 때문입니다. 그렇다고 나중에 가계약금을 반환받기 위해서 계약 성립에 대해서 애매하게 진행하는 것은 좋지 않습니다.
계약할 의사가 명확할 때 가계약금을 입금하는 것이 맞습니다. 가계약금 입금 시 다음과 같은 내용을 양측이 확인할 수 있도록, 문자로 남겨놓는 것이 좋습니다.
소재지, 매매금액(매매 시), 보증금, 월세, 계약금, 계약기간, 계약일, 잔금일, 가계약금, 위약금.
위약금을 표시하는 이유는 계약금의 일부인 가계약금을 위약금으로 생각하지 않고 계약금을 위약금을 생각할 수도 있기 때문에 위약금에 대한 내용을 명시적으로 적는 것이 좋습니다.
실제 계약서에 있는 내용을 간단하게 문자로 남겨놓는다고 생각하시는 것이 좋겠습니다.
정리
가계약금 입금 전에 위와 같이 양측이 협의를 하고 문자로 계약의 중요한 내용을 남길 경우 가계약금의 반환은 힘들다고 생각하시면 됩니다. 상황에 따라서 가부가 다르게 결정이 될 수 있어서 완전히 안된다고 말씀드리기는 어려울 듯합니다.
가계약금 입금 후 반환을 받을 수 있는 경우는 어떤 경우인지 판례에 있었던 내용을 간단히 정리해서 말씀드려 보겠습니다.
화훼농원 이전을 위해 토지 매매를 알아보고 있던 중 계약을 위해 가계약금을 입금한 사례입니다. 가계약금 입금 시 매매 계약서 작성일, 잔금 지급 시기 및 방법 등 중요한 부분에 대한 내용을 언급하지 않은 상태로 가계약금이 입금이 되었습니다. 이후에 해당 토지에 진입을 할 수 있는 진입로가 없는 맹지여서 농원 이전을 할 수 없어서, 매수인이 가계약금 반환을 요청하고 반환 소송까지 갔던 사례입니다.
이 같은 경우 결론은 매도인은 매수인에게 받은 가계약금을 반환해야 된다고 결론이 났습니다.
가계약금 반환에 대한 부분은 아무래도 변심에 의해서 하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 변심이 아닌 다른 이유를 들어서 반환받고자 하는 경우가 있기 때문에 정확한 근거를 문자로 남기고 진행하는 것이 좋습니다.
정확하게 계약의 의사가 있을 때 가계약금을 입금하시기 바랍니다.