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등기사항증명서 등기부등본 개요
등기사항증명서. 예전에는 등기부등본이라고 얘기를 했습니다. 지금도 등기부등본으로 말씀하시는 분들이 많기 때문에 용어를 둘 다 알고 있는 것이 좋겠습니다.
부동산 계약을 할 때 가장 기본적으로 확인을 하는 공부 서류입니다. 굉장히 기본적이고도 중요한 내용들이 적혀 있습니다. 하지만 등기사항전부증명서에 적혀 있는 내용이 어떤 것인지도 모르고 계약을 진행하는 경우가 많은 듯합니다.
단지 공인중개사 사무소에서 대충 설명하는 것으로 넘어가는 식으로 말이죠. 물론, 부동산에서 특이 사항이 있다면 그에 대한 설명은 해줄 것입니다. 그래도 어느 정도 알고 설명을 듣는 것과 아무것도 모르고 설명을 듣는 것은 아무래도 큰 차이가 있겠죠.
등기사항전부증명서는 인터넷등기소에서 누구나 열람 또는 발급을 받으실 수 있습니다. 어디에 제출하지 않는다면 열람으로 하셔서 계약 전에 꼼꼼히 살펴보는 것을 추천드립니다.
등기사항증명서에는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 일반 건물은 토지와 건물 2개로 나누어져 있습니다. 집합건물은 하나로 되어 있는데 각각의 등기사항전부증명서가 어떻게 되어 있는지 한번 살펴보겠습니다.
등기사항증명서 표제부
등기사항전부증명서의 표제부는 해당 토지 또는 건물의 외형의 전반적인 특징을 표시합니다.
서울시 소재 어떤 건물의 토지에 해당하는 현재 유효 사항만 표시하여 발급한 등기사항전부증명서의 표제부 부분입니다.
토지의 경우는 소재 지번, 지목, 면적이 간략하게 표시되어 있습니다.
다음은 그 토지 위에 건축되어 있는 건물 등기사항증명서의 표제부입니다.
건물의 경우 소재 지번, 건물번호, 건물의 전체적인 내역을 표시합니다. 건물 같은 경우 소재지번에 도로명주소도 함께 표기되어 있습니다. 건물 내역에는 어떤 구조물로 몇 층짜리 건물로 되어 있는지 그리고 해당 층별 바닥 면적은 어떻게 되는지 표시가 되어 있습니다.
집합건물 등기사항증명서의 표제부입니다. 일반 건물의 표제부는 하나만 있지만, 집합건물의 표제부는 2개가 있습니다.
해당 호실이 속해 있는 동의 ‘1동의 건물의 표시’ 와 아래에 보시는 해당 호실의 ‘전유부분의 건물의 표시’로 나누어져 있습니다.
‘1동의 건물의 표시’에 해당하는 표제부는 1동 전체의 건물 내역이 표시 되어 있습니다. 어떤 구조물로 몇 층까지 지어져 있으며, 어떤 용도로 지어졌는지도 나오고 각 층의 면적도 표시되어 있습니다.
예시로 뽑은 표제부는 지식산업센터(아파트형공장)라 위처럼 나오고, 아파트 같은 경우는 공동주택(아파트)과 같은 형태로 표시가 되어 있습니다.
집합건물은 토지, 건물이 따로 나누어져 있지 않고, 위와 같이 하나로 되어 있는데, 토지 정보가 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 부분에 나와 있습니다. 내용을 보시면 위에서 보셨던 토지 표제부와 동일한 형태로 되어 있음을 알 수 있습니다.
이번엔 해당 호실에 해당하는 ‘전유부분의 건물의 표시’입니다. 전유 부분 표제부에는 해당 호실의 전용 면적이 건물 내역에 표시되어 있습니다.
그 아래에는 전유 부분에 해당하는 토지의 정보가 ‘대지권의 표시’로 나와 있습니다. 대지권 비율에는 집합건물 전체 토지 면적에서 해당 호실이 차지하는 토지 지분에 대한 면적이 표시되어 있습니다.
등기원인에 별도등기 있음이라고 적혀져 있다가 취소선이 되어 있는 부분이 있습니다. 만일 취소선 없이 별도등기 있음이면 토지 등기가 별도로 존재하고, 거기에는 다른 권리 사항이 표시되어 있기 때문에 반드시 토지 등기사항증명서를 발급받아 내용을 확인해야 합니다.
등기사항증명서 갑구
등기사항증명서의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있습니다. 해당 부동산의 권리자인 소유자와 공유자, 등기의 목적과 원인에 대한 내용이 적혀 있습니다.
아래 예시에는 소유자에 대한 내용만 있지만, 갑구에는 그 외에 소유권을 제한하는 권리도 표시를 하게 되어 있습니다. 그러니 소유자 외에 다른 소유권에 대한 내용이 있다면 이 부분은 꼭 체크를 하셔야 합니다. 소유권이 정상적으로 넘어오지 않는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다.
위에서 토지의 표제부에 해당하는 토지의 갑구 내용입니다. 2006년에 증여로 한 사람에게 토지가 증여가 되었습니다. 그리고 2020년에 세 사람에게 토지의 일부를 각각 지분으로 증여를 했다는 것을 확인할 수 있습니다.
토지 위에 있는 건물의 갑구 내용입니다. 2023년 7월 12에 소유권보존으로 보존등기를 한걸 알 수 있고, 보존 등기 시 공유 지분을 1/2씩 두 사람 소유로 등기를 했다는 것을 알 수 있습니다.
집합건물에 해당하는 갑구 내용입니다. 등기 목적을 보시면 소유권이전으로 나오고 등기원인을 보시면 매매로 나옵니다. 권리자 및 기타 사항에 소유자는 누구이며, 거래가액이 얼마인지까지 표시가 되어 있습니다.
예전에는 거래가액 금액이 표시되어 있지 않았는데, 정확한 시기는 알 수 없지만 현재는 매매가가 얼마였는지에 대한 내용도 표시가 되어서 나오기 때문에 정보가 점점 투명해지고 있음을 알 수 있습니다.
등기사항증명서 을구
등기사항증명서의 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록되어 있습니다. 부동산을 살 때 현금만으로 사시는 분들은 많지 않습니다. 은행에서 대출을 받아서 매수하는 경우가 많은데, 그 때 대출을 받으면서 근저당을 설정하는데 그에 대한 내용이 을구에 작성이 됩니다.
위에서 봤던 토지에 대한 등기사항전부증명서의 을구 부분입니다. 채권최고액, 근저당권자, 채무자에 대한 내용들을 확인할 수 있습니다.
보통 대출을 받으면서 근저당을 잡기 때문에 근저당권자가 은행인 경우가 많습니다. 위 사례는 근저당권자가 국으로 되어 있어서, 정확한 이유는 모르겠지만 나라에서 근저당을 설정한 케이스입니다.
위 토지는 건물과 함께 공동담보가 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
동일 지번의 건물 을구를 보시면 위 토지에 공동담보가 설정되어 있는 것을 확인하실 수 있습니다.
집합건물의 을구에 해당하는 내용입니다. 표제부 외에 갑구나 을구는 일반 건물의 토지, 건물이나 집합건물이나 비슷하다고 생각하시면 됩니다.
정리
등기부등본, 현재의 등기사항전부증명서에 대해서 간단하게나마 알아봤습니다. 등기에는 위에서 살펴본 내용을 기본으로 부동산등기법이 따로 있을 정도로 많은 분량의 내용이 있습니다.
부동산 계약을 하는 데 있어서 가장 기본적으로 봐야 하는 내용을 중점으로 알아봤습니다. 계약 시에는 꼭 위의 내용을 기본으로 살펴봐야 합니다. 내가 계약하는 부동산의 면적이 어느 정도이고, 누구의 소유이며, 얼마의 근저당이 잡혀 있는지.. 이 정도는 기본으로 알고 있어야 합니다.