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계약갱신청구권 의미
주택 임대차 계약 시 계약기간은 보통 2년으로 하고 있습니다. 2년 후 계약기간 만료 시 임차인이 계약 갱신을 원하는 경우 2년 더 사용할 수 있도록 하여 4년까지 임차 기간을 보장받을 수 있는 권리를 말합니다. 이와 함께 조건 없는 해지 권한도 부여하고 있습니다.
2020년 7월 31일 주택임대차보호법 제6조의3에 새로 신설된 법 조항입니다. 이 법이 처음 신설되었을 때 많은 혼란이 있었고, 지금도 임대인과 임차인이 원만한 합의가 아닌 법을 따져가며 많은 다툼을 야기하고 있는 법이기도 합니다.
해당 법 조항이 길어서 내용을 이해하기 쉽게 풀어서 요점만 설명을 해드리겠습니다.
계약갱신청구권 행사방법
임차인(세입자)은 주택 임대차계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 행사하는 방법은 임차인이 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하여 계약 갱신을 요구한다는 뜻을 전달하면 됩니다.
이때 꼭 임대차 계약서를 다시 작성해야 효력이 있는 것은 아닙니다. 그러나 임대인과 임차인이 합의한 내용을 문서(내용증명 또는 문자)로 남겨두는 것이 좋습니다. 그래야 추후에 발생될 수 있는 다툼을 예방할 수 있습니다.
이 경우 동일한 조건으로 갱신이 된 것이기 때문에 이전 임대차 계약과 마찬가지로 주택임대차보호법을 적용받습니다.
거부할 수 있는 경우
이에 대해서 임대인은 정당한 사유가 없다면 임차인의 계약 갱신에 대한 요구를 거절할 수 없게 되어 있습니다. 정당한 거절 사유에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
1. 임차인이 2기 차임 연체한 경우
2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
5. 임차인이 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차를 못할 경우
7. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이 실제 거주하려는 경우
9. 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
1번 2기 차임 연체에 대한 정확한 해석은 아래 함께 보면 좋은 글을 참고하시면 좋습니다.
해당 글은 상가의 권리금에 대한 내용인데, 차임 3기 연체에 대한 정확한 의미가 설명되어 있습니다. 상가라 3기 차임 연체이지만 2기라고 생각하고 보시길 바랍니다.
8번 임대인이 실거주한다고 계약 갱신 청구를 거절하고 다시 금액을 올려서 임대를 내놓는 경우도 종종 있습니다. 이런 경우 임차인은 손해배상청구를 할 수 있는데 그 내용은 아래 FAQ를 참고해 주세요.
계약갱신청구 시 임대차 기간 및 임대료 인상률
임대차 3법의 중요한 부분 중 하나가 바로 계약 갱신 청구를 할 때 임대료의 상한선이 정해져 있다는 것입니다.
계약 갱신 시에는 종전 임대차 계약과 같은 조건으로 임대차 기간은 2년이 되고, 기존 보증금과 월세는 종전 임대차 계약서상의 금액에서 5% 이내로 증감할 수 있습니다.
계약갱신청구 후 중도해지
계약 갱신 청구로 인한 계약 갱신은 묵시적 갱신 조항을 준용하기 때문에 임차인은 언제든지 중도해지를 할 수 있는 것으로 해석하고 있습니다. 묵시적 갱신 후 계약의 해지에 관련된 내용은 주택임대차보호법 제6조의 2에 명시가 되어 있습니다.
임대차 계약이 종료된 후 임대인, 임차인이 서로 아무런 의사표시 없이 계약이 연장된 경우입니다. 이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약을 해지하겠다고 통보할 수 있고, 그러면 3개월 뒤에 효력이 발생하게 됩니다.
계약 해지 통보를 했다고 해서 바로 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 임대인이 임차인에게 보증금 반환을 할 수 있도록 준비할 수 있는 기간을 법에서 3개월로 지정한 것입니다. 그래서 임차인은 계약 해지 통보를 하고 3개월 동안 월세 및 관리비를 납부할 의무가 있습니다.
임대인 입장에서는 새로운 임차인이 구해지지 않았다고 하더라도, 기존 임차인과 계약이 해지된 것이기 때문에 임차인에게 보증금을 반환해 줄 의무가 생기는 것입니다.
임차인의 계속적인 거주권을 보호한다는 취지로 만들어졌지만, 임차인은 계약 갱신 청구 후 언제든지 중도해지를 할 수 있다는 점 때문에 임대인과의 갈등으로 소송까지 가는 경우가 있습니다.
최근 전세 보증금이 떨어지면서 다른 전세로 갈아타기 위해 계약 갱신 청구 후 중도해지를 하겠다고 얘기하는 임차인들이 나오고 있습니다.
아무쪼록 임대인, 임차인 모두 계약갱신청구권에 대한 내용을 사전에 잘 알고 계셔서 당황하시거나 손해 보시는 일이 없으시길 바랍니다.
FAQ, 자주하는 질문
Q1. 계약갱신청구권 중도해지 시 중개 수수료는 누가 부담하나요?
A. 판례에 따르면 계약갱신청구권 중도해지 시 중개 수수료는 임대인이 부담해야 합니다.
중요한 점은 최초 계약했을 경우가 아닌 연장된 계약의 경우에 그렇습니다. 최초 계약을 하고, 임차인이 계약 만기 전에 해지 통보를 한 경우는 관례 상 임차인이 중개 수수료를 부담합니다.
Q2. 임차인에게 총 몇 회 계약갱신청구권이 부여되나요?
A. 계약갱신청구권은 총 1회에 한하여 행사할 수 있고, 2년까지 보장이 됩니다.
Q3. 묵시적 갱신된 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A. 가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약 갱신과는 다르기 때문입니다. 따라서 계약 후 묵시적 갱신이 되어 4년이 지났어도 계약갱신청구권 행사를 할 수 있습니다.
Q4. 임대인이 실거주 한다고 하고서는 임대를 하면 손해배상을 할 수 있나요?
A. 임대인이 실거주를 하겠다고 통보한 후에 2년 이내에 임대할 경우, 월 임대료 3개월분(전세보증금x4%), (이전 월 임대료 – 새임대료)x2년분, 실제로 임차인이 입은 손해액, 이중에서 가장 큰 금액을 손해배상받을 수 있습니다.
Q5. 계약 갱신 청구 의사를 밝혔는데, 임대인이 5% 초과되는 금액을 증액하겠다고 하는데 가능한가요?
A. 계약갱신청구권은 이전 임대차계약의 임대료에서 5% 이내에서만 인상할 수 있도록 법에 정해져 있습니다. 반대로 5% 이내에서의 인상은 문제가 없습니다.