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건물분 부가세 개요
일반적으로 주택이나 토지 매매 거래 시에는 부가세가 발생되지 않습니다.
건물이나 상가, 사무실과 같이 상업용 부동산 매매 시에는 건물분에 대한 부가세를 납부해야 합니다. 토지분에 대해서는 면세라 부가세가 발생하지 않습니다. 따라서 매매가액의 10%를 부가세로 계산하는 것이 아닌 건물가액에 해당하는 부분만 10%의 부가세가 발생하게 됩니다.
부가세는 매도인 측 세무사에게 부탁하거나 공인중개사 사무소에 얘기를 하면 연계된 세무사에서 계산을 하는 것이 보통입니다. 그리고 매매 계약서 특약에 건물분 부가세에 대한 금액은 별도라고 기재하는 것이 좋습니다.
정확하게 원단위까지 기재하지는 않지만, 어느 정도 범위 내에서는 계산 값이 맞아야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 세무서에서 부가세 계산이 어떻게 나왔는지 문의할 수 있고, 정정 신고를 요청할 수도 있기 때문입니다. 그렇다면 어떤 기준으로 어떻게 계산을 하지는 알아보겠습니다.
기준시가 계산
부가세 계산의 기준은 양도 시의 건물기준시가 기준으로 계산을 해야 합니다.
여러 블로그나 글을 보시면 건물 시가표준액을 기준으로 계산한다는 내용이 있는데, 크게 차이는 나지 않지만 정확한 기준은 기준시가를 가지고 계산을 해야 합니다.
양도 시의 기준시가는 홈텍스 홈페이지에서 알아볼 수 있습니다.
위 화면과 같이 홈텍스 홈페이지 메뉴에서 상담·불복·고충 제보·기타 > 기타 > 기준시가 조회 > 건물 기준시가(양도) 를 선택합니다.
기준시가 계산을 위한 입력 화면입니다. 기준시가 계산을 위해서는 건축물대장과 등기사항전부증명서와 같은 공부서류가 필요합니다.
서울 같은 경우는 서울부동산종합정보 사이트를 보시면 취득 연도 빼고는 알 수 있습니다. 취득 연도는 등기사항전부증명서를 보시면 알 수 있습니다. 양도 연도는 해당 매매 계약의 잔금일을 기입하시면 됩니다.
건물면적에는 연면적을 적어주시면 됩니다. 집합건물 같은 경우는 전용면적 + 공용면적을 계산하여 적어주시면 됩니다.
부동산종합정보 사이트에서 건축물 정보 하단에 전유부에 해당 호실을 선택하면 전용면적과 공용면적을 확인하실 수 있습니다.
개별공시지가는 부동산종합정보 사이트에서 개별공시지가 탭을 누르시면 아래와 같이 연도별로 확인이 가능합니다.
취득 당시 건물구조는 건축물대장에서 정확하게 알 수 있습니다. 양도 당시 건물 용도는 현재 기준의 건물 용도이니 부동산종합정보에서도 확인이 가능합니다. 주택에서 근린생활시설로 용도 변경을 했다면 당연히 취득 시와 양도 시가 다르겠죠.
위 예시 건물을 기준으로 건물 용도를 찾아보겠습니다. 건물 용도 옆에 검색을 클릭하면 아래와 같은 화면이 나옵니다.
건축물이 철근콘크리트구조로 되어 있기 때문에 해당 구조명을 선택합니다.
건물 용도가 여러 가지 나오는데 여기에서 건축물대장상에 나와 있는 대표적인 용도를 선택하시면 됩니다.
취득 당시 개별공시지가와 양도 당시의 개별공시지가를 확인합니다.
모든 항목을 입력하고 기준시가 계산하기를 클릭하면 아래와 같이 기준시가 계산 결과가 나옵니다.
여기에서 양도당시 건물기준시가를 보시면 됩니다. 위 화면에서 출력을 클릭하면 아래와 같이 기준시가의 결과가 어떻게 나왔는지에 대해서 상세 내용이 나옵니다.
이제 건물분 부가세 계산을 위한 기준시가 금액이 나왔습니다. 그럼 부가세 계산은 어떻게 하는지 알아보겠습니다.
건물분 부가세 계산 방법
건물의 기준시가를 구하는 방법을 알아봤습니다. 이제 토지에 대한 평가 가격을 알아보고 토지와 건물에 대한 비율을 구하면 됩니다.
토지는 개별공시지가에서 토지 면적을 곱하여 나온 값을 이용하면 됩니다. 토지에 대한 정확한 정보는 토지대장으로 알 수가 있습니다.
물론, 부동산종합정보에서도 확인은 가능합니다. 아래와 같이 토지(임야) 정보 탭을 클릭하면 면적 정보를 알 수 있습니다.
지금까지의 예시를 가지고 계산을 하면 4,931,000 x 679.9 = 3,352,586,900 원이 됩니다.
집합건물 같은 경우는 해당 집합건물의 대지면적에 대지 지분을 곱하면 됩니다. 대지 지분은 등기사항전부증명서의 표제부의 대지권의 표시를 보시면 아래와 같이 대지권 비율에 적혀 있습니다.
위 집합건물의 예로 들면 개별공시지가 x 7.5785 로 계산하면 됩니다. 그럼 지금까지 예로 들었던 건물을 가지고 건물분 부가세를 계산해 보겠습니다.
위에서 알아본 건물의 기준시가 1,538,115,600 원과 토지 3,352,586,900 원을 비율로 계산을 하면 건물은 약 31.45%, 토지는 약 68.55% 로 평가가 되는 것을 알 수 있습니다.
건물 : (1,538,115,600 / (1,538,115,600 + 3,352,586,900)) x 100
토지 : (3,352,586,900 / (1,538,115,600 + 3,352,586,900)) x 100 만일 해당 건물을 100억에 매매가 거래를 한다면 건물 가액이 3,145,000,000원이 됩니다. 따라서 건물분 부가세는 건물가액의 10%인 314,500,000 원이 됩니다.
건물분 부가세 납부 방법
매도인이 일반과세자인 경우 매수인에게 세금계산서를 발행하고, 매수인은 건물분 부가세의 금액을 잔금일에 매도인에게 지급합니다. 매수인은 추후 부가세 환급을 받으면 됩니다. 그러나 매도인이 간이과세자인 경우는 세금계산서를 발행할 수 없으므로 매수인에게 부가세를 받을 수는 없습니다.
매도인은 건물분 부가세를 양도일이 속하는 달의 25일까지 세무서에 납부를 하면 됩니다. 매도인, 매수인 둘 다 임대업을 하는 임대사업자인 경우 포괄 양도양수 계약으로 건물분 부가세 납부하고 환급받는 절차를 생략할 수도 있습니다.