부동산 매매 거래를 하다보면 잔금 후에 누수와 같은 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 누가 책임을 져야 하는지에 대한 다툼이 발생할 수 있습니다.
이번 글은 이런 경우에 해당하는 하자담보책임에 대한 내용을 알아보겠습니다.
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하자담보책임 개요
매매의 목적물인 어떤 물건에 하자가 발생되었을 때 매도인(판 사람)이 부담해야 하는 것이 하자담보책임입니다.
쉽게 예를 들면 전자제품을 새로 샀는데, AS 기간 내에 고장이 났을 때 무상으로 수리를 해주는 경우가 바로 하자담보책임이라고 할 수 있습니다.
다음은 민법 제580조, 제581조, 제582조의 내용입니다.
제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
제581조(종류매매와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.
제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
제580조에서 설명하는 특정 목적물에는 부동산과 같은 것을 예로 들 수 있고, 제581조에서의 종류 목적물은 과일 한 박스와 같은 것을 예로 들 수 있습니다.
제580조를 잘 보시면 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 또는 본인의 과실로 인해서 이것을 알지 못한 경우에는 적용이 안 된다는 점입니다.
그리고 경매의 경우에도 적용이 되지 않습니다. 또한 매수인은 하자가 있다는 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사를 해야만 합니다.
성립요건
매매 목적물의 하자
기본적인 요건입니다. 하자담보책임이 성립하려면 당연히 매매 목적물에 하자가 존재해야 합니다. 하자라고 하면 어떤 물건을 목적대로 사용할 수 없는 경우를 말합니다.
부동산에서의 예를 들면 새로운 건축을 목적으로 토지를 매수하였는데, 건축 허가를 받을 수 없어서 건축을 할 수 없다면 이것도 하자에 해당합니다.
본인이 사용할 목적으로 건물을 샀는데, 누수가 발생하여 정상적으로 사용할 수 없다면 이것도 하자라고 할 수 있습니다.
매수인의 선의·무과실
또 하나의 성립 요건으로는 매수인이 목적물의 하자에 대해서 선의·무과실이어야 한다는 점입니다. 여기에서 선의라 함은 매수인이 그 사실을 알지 못한 경우를 말합니다.
무과실은 문자 그대로 과실이 없을 때를 말합니다.
입증책임
매수인의 선의·무과실에 대한 증명은 매도인이 집니다. 즉, 매도인이 담보책임을 면하기 위해서는 매수인이 악의 또는 과실이 있음을 증명해야 합니다. 여기에서 악의란 선의와 반대 개념으로 매수인이 하자에 대한 사항을 알고 있다는 사실을 말합니다.
반대로 매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해서는 계약 당시에 하자가 존재했음을 매수인이 입증을 해야 합니다. 또한 매수인이 선의(사실을 몰랐음)를 입증해야 합니다.
실제 여러 사례를 보면 입증을 한다는 것이 굉장히 어렵다는 사실을 알 수가 있습니다. 그리고 그 하자가 발생한 시점을 정확하게 알기 힘들다는 점 또한 어렵습니다.
아파트 매수를 하여 사용을 하고 있다가 매수 후 4개월 정도 되는 시점에 아래층에서 누수가 발행했다고 연락이 온 경우입니다.
누수 같은 경우는 상황에 따라서 매우 큰 비용이 발생할 수 있습니다. 그리고 빠르게 처리를 해줘야 하는 점이 있어서 급하게 누수 업체를 통해 탐지를 하고 수리 및 아래층 손해에 대해서 배상을 해줘야 합니다.
그 후에 이 누수가 기존에 있었던 누수인지 아파트 연식 때문에 발생을 한 누수인지에 따라 입증책임이 달라집니다. 매수 후 전체 수리를 했다면 이 또한 누수의 원인이 될 수도 있기 때문에 원인 및 해당 시점을 정확하게 밝힌다는 것이 어렵습니다.
손해배상청구, 계약해제
매매 목적물의 하자로 인해서 매매 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 계약 해제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 목적물의 하자가 매매 계약의 목적을 달성하지 못할 정도의 중대한 것이 아닌 경우는 매수인은 계약 해제권은 행사할 수 없고, 손해배상청구만 할 수 있습니다.
계약의 목적을 달성할 수는 있으나, 이를 처리하는 과정이 시간과 노력이 굉장히 많이 들 수 있습니다. 이런 경우 매수인은 계약을 해제하고 싶은 마음이 클 것입니다. 그러나 이런 경우는 계약 해제는 불가하고 이에 따른 손해배상을 매도인에게 청구해야 하는 것입니다.
부동산 같은 경우 비용이 다른 일반 물건의 매매보다 클 것이기 때문에 하자에 대한 다툼이 많이 발생하고 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 매수인 스스로 매수하고자 하는 부동산을 계약 전에 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋습니다.
제척기간
하자담보책임의 제척기간은 민법 제582조에서 봤듯이 매수인이 하자가 있음을 안 날로부터 6월내에 행사를 해야 합니다. 그러나 하자담보로 인한 매수인의 손해배상청구권은 청구권이므로 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효의 규정이 적용됩니다.
이때 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매 목적물을 인도받은 때부터 소멸시효가 진행한다고 할 수 있습니다. 손해배상청구권의 소멸시효는 10년입니다.
매수인이 매매 목적물을 인도받고 10년이 경과한 다음 하자담보책임에 기한 손해배상청구를 한 경우입니다. 이때는 이미 소멸시효가 완성이 되었으므로 손해배상청구권 행사가 부적합하다고 판단하고 있습니다.