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묵시적갱신이 되면 어떻게
묵시적갱신이 되고 나서 임차인이 중도에 계약을 해지할 때 과연 중개 수수료는 누가 부담을 해야 할까요?
요즘은 인터넷에 정보들이 많이 있어서 알고는 있을 듯합니다. 물론, 부동산 임대차 경험이 많이 없으신 분들은 알고 계시지는 않겠지만 검색을 해서 찾아보시고 응대를 하실 겁니다.
인터넷에 나와 있는 방법과 현실에는 차이가 있습니다. 사실관계의 차이라기보다는 임대인과 임차인과의 그동안의 관계 또는 사람이 다 똑같지 않다는 사실입니다. 이런 부분 때문에 인터넷에 나와 있는 사실로만 응대를 하면 양측이 허비하는 시간과 노력에 스트레스를 많이 받기도 합니다. 하지만 정확한 사실을 알고 계셔야 상황에 맞게 응대를 하실 수 있습니다.
임대인, 임차인이 아무 얘기 없이 계약 만료 기간이 지나게 되어 자동으로 계약이 연장되는 것을 묵시적갱신으로 얘기를 하는데, 법에 나와 있는 내용을 알아보고, 임대인과 임차인의 입장 차이는 어떻게 다른지 한번 알아보겠습니다.
묵시적갱신
주택임대차보호법에서는 묵시적갱신에 대한 정의는 제6조 계약의 갱신에 대해서 언급하면서 나옵니다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
법 내용을 읽어보면 일반인으로서 보기가 참 불편합니다. ‘… 아니하면… 아니한다는 뜻… 하지 아니한 경우..‘ 어떤 경우라는 건지 헷갈립니다.
주임법 제6조를 보시면 임대인은 임대차 계약 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 통지를 하지 않으면 묵시적갱신이 된다는 내용입니다. 그런 경우 이전 임대차 계약의 조건과 동일한 조건으로 임대차를 한 것으로 봅니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법 제6조의2에는 묵시적 갱신 후 계약의 해지, 중도해지할 경우 어떻게 판단하는지에 대해서 언급을 하고 있습니다.
묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약을 해지하겠다고 통지를 할 수 있습니다. 임대인에 대해서는 언급이 되어 있지 않기 때문에 임대인은 중도 해지를 할 수 없는 것으로 봅니다.
묵시적갱신 후 임차인이 통지를 했다면 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 되어 있습니다. 여기에서 효력이 발생한다는 것은 계약이 해지가 되는 것을 뜻합니다. 효력은 임대인은 임차인에게 통지받은 날로부터 3개월 후에는 임차 보증금을 반환할 의무가 있다는 것입니다.
효력은 임대인은 임차인에게 통지받은 날로부터 3개월 후에는 임차 보증금을 반환할 의무가 있다는 것입니다.
임대인, 임차인의 입장 차이
주택임대차보호법은 아무래도 임차인에게 유리하게 해석을 하고 있습니다. 묵시적 갱신은 임대인에게 불리하고 임차인에게는 유리한 부분이 많습니다.
임대인은 계약 만료 시점을 잘 체크하여 계약만료가 되기 6개월 전부터 2개월 전까지 연장 계약 의사가 있는지 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 임차인 입장에서는 먼저 계약 갱신을 하겠다고 얘기를 하는 것보다는 묵시적 갱신으로 연장 계약이 되는 것이 유리하겠죠.
그렇다면 부동산 중개수수료는 누가 부담을 해야 할까요? 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙 제20조에 중개 의뢰인 쌍방으로부터 각각 받게 되어 있습니다. 중개의뢰인 쌍방이라고 함은 임대인, 임차인 쌍방이 됩니다.
최초 계약 후 만기 전에 퇴실하는 경우는 만기 전 퇴실을 한 임차인이 중개 의뢰인이 되지만, 묵시적갱신 계약 해지 통지 후 3개월이 지난 시점에서는 임대인이 수수료를 지불하는 것이 맞습니다. 주임법에 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 내용이 이런 부분도 포함을 하고 있기 때문입니다.
그렇다고 임대인에게 법 얘기를 하면서 따지듯이 한다면 받아들이는 입장에서는 기분이 나쁘겠죠. 임대인과 얘기를 잘 나누고 설명을 잘해서 임대인이 수수료를 부담하게끔 하는 것이 제일 좋습니다. 혹시라도 기분이 나빠서 수수료 지급을 못하겠다고 하면 법으로 해결을 해야 하는데, 소비되는 에너지가 너무 많겠죠.
부동산 수수료가 큰 금액이라면 법으로라도 해결하면 되겠지만, 만일 소액이라면 참으로 불편한 것입니다.
계약갱신청구권을 사용하여 갱신을 한 경우에도 임차인은 묵시적갱신과 같이 계약을 해지하겠다고 통지한 후 3개월 후에 효력이 발생하는 부분은 동일합니다.